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Por qué he pasado mi hipoteca a tipo fijo
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Ignacio de la Torre

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Por qué he pasado mi hipoteca a tipo fijo

Recientemente he decidido pasar mi hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo. Estos son los motivos que me han llevado a actuar así

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Durante 2014 expuse mi opinión sobre un cambio de ciclo en el sector inmobiliario español. Por aquello de intentar cierta coherencia y poner el dinero donde se pone la boca, compré la primera casa de mi vida en mayo de ese año. Para financiarla, incurrí en una hipoteca a treinta años a tipo variable (por entonces la oferta a tipo fijo no era tan competitiva como ahora) con un diferencial de 195 puntos sobre Euribor y sin vinculaciones relevantes. Hace unos días he firmado una renovación de la hipoteca para pasar el tipo de variable a fijo, al 3,1%, por el tiempo restante de la hipoteca. Me gustaría explicar en este artículo los motivos que me han llevado a actuar así.

Primero, como ha indicado recientemente un directivo del Banco de Inglaterra, disfrutamos estos días de los menores tipos de interés “desde la época de Babilonia”, o sea de los últimos 5.000 años, y apoyó dicha expresión en un gráfico que permite evaluar la evolución de los tipos a lo largo de dichos 50 siglos. Hoy es el momento más atractivo (para un deudor). A nivel local los bonos españoles, que se usan para determinar los tipos de interés hipotecarios de largo plazo, se sitúan hoy en el menor nivel de rentabilidad desde que hay registros en el siglo XVIII.

Segundo, los tipos de interés de corto plazo (los variables) dependen como sabemos de la política monetaria de los bancos centrales, en nuestro caso el BCE. A su vez, dicha política se basa en estimular el crecimiento económico vigilando que el nivel de inflación esté controlado al 2%. A su vez, la inflación es el resultado del equilibrio entre la capacidad de demandar y ofertar bienes y servicios en una economía.

Uno de los determinantes de la demanda es el dinero en circulación, la masa monetaria. Sabemos que en un mundo normal la aceleración de la masa monetaria en circulación acaba provocando inflación antes o después. Pues la masa monetaria (M3) de la zona euro lleva creciendo sigilosamente desde hace ya meses, hasta el 5,3% actual. Si se coge una definición más estricta del dinero, aquel que de verdad provoca transacciones (M1) ésta crece ya al 12%. Mi impresión por lo tanto es que los tipos actuales no son sostenibles para los 29 años que restan a mi hipoteca. Llegarán las subidas de tipos, y serán antes de lo que el mercado descuenta. Por lo tanto tener una hipoteca a tipo variable si le queda a la hipoteca una vida larga es altamente peligroso.

Tercero, los tipos a largo plazo, en los que se basan las ofertas de tipos fijos, se basan por supuesto en la curva de tipos construida a partir de los tipos a corto (en mi opinión la FED iniciará la subida de tipos en octubre, lo que hará subir los tipos a largo de los EEUU, algo que afectará al alza a los tipos a larga europeos), pero también en fenómenos más complejos que marcan el precio del dinero a largo plazo. Un factor fundamental es la liquidez. A mayor nivel de liquidez inyectada por los bancos centrales se conseguirán tipos menores de largo plazo.

En décadas no hemos contemplado inyecciones de liquidez tan masivas como las ejecutadas a la vez por los bancos centrales de Japón, EEUU y Europa. Mi impresión es que poco a poco se está consiguiendo volver a la senda del crecimiento tras abandonar la peor recesión desde los años 30. La consecuencia lógica del final de la crisis es la normalización de la política monetaria, vía tipos o vía liquidez. Por lo tanto antes o después esta liquidez disminuirá, y los tipos a largo subirán. Además, hay otros factores que explican el muy bajo nivel de los tipos a largo actuales, básicamente que los bonos europeos están “de moda” lo que ha provocado la subida de sus precios (y por lo tanto la bajada de su rentabilidad, que es la que se usa para ver el precio del dinero a largo plazo). Esta moda durará, pero todas las modas son pasajeras, cuando cambie, y cambiará, se producirá una crisis en los mercados de bonos, que volverán antes o después a cotizar en sus medias históricas, lo que necesariamente conlleva un aumento de tipos de interés.

Por último, parte del motivo que ha provocado la enorme burbuja existente en los mercados de bonos occidentales estriba en la canalización de enormes reservas de países emergentes (China, Japón, países del Golfo) hacia bonos de los EEUU y Europa. La actual crisis de los emergentes les hará vender una parte de dichas reservas, y este movimiento también puede hacer subir los tipos de interés de largo plazo. Es cierto que probablemente el envejecimiento global provoque una normalización de tipos a largo a un nivel inferior que en el pasado (más envejecimiento se traduce en menor crecimiento, como vemos en Japón), pero en cualquier caso desde la situación actual se producirán subidas.

La euforia inmobiliaria de los años 20 en los EEUU fue posible por un aumento del crédito hipotecario sin precedentes. La inmensa mayoría de dichas hipotecas se financiaban a tipo variable. La insólita subida de tipos que realizó la FED tras la crisis del 29 provocó mucho daño adicional a las familias norteamericanas que afrontaban una gran depresión que llevó el índice de paro por encima del 30%. Dicen que de esa memoria viene el hecho de que hoy la inmensa mayoría de las hipotecas en los EEUU se realizan a tipo fijo. Nosotros en España vivimos nuestra particular euforia inmobiliaria con hipotecas a variable. Afortunadamente los bancos centrales no repitieron el error de la FED y han bajado tipos, pero antes o después subirán.

No tentemos la suerte una vez más. Merece la pena pagar 100 puntos más por una hipoteca de largo plazo y pasarla a fijo.

Durante 2014 expuse mi opinión sobre un cambio de ciclo en el sector inmobiliario español. Por aquello de intentar cierta coherencia y poner el dinero donde se pone la boca, compré la primera casa de mi vida en mayo de ese año. Para financiarla, incurrí en una hipoteca a treinta años a tipo variable (por entonces la oferta a tipo fijo no era tan competitiva como ahora) con un diferencial de 195 puntos sobre Euribor y sin vinculaciones relevantes. Hace unos días he firmado una renovación de la hipoteca para pasar el tipo de variable a fijo, al 3,1%, por el tiempo restante de la hipoteca. Me gustaría explicar en este artículo los motivos que me han llevado a actuar así.