Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.

El gran economista J. Schumpeter fue un gran defensor de la teoría económica que enunciaba las ventajas de las organizaciones pequeñas y flexibles por su reactividad, capacidad de innovación y adaptación para la generación de valor añadido. Sin embargo, en el sector inmobiliario, últimamente parece demostrarse lo contrario. Si uno repara en las informaciones de las últimas semanas, concluirá que existe un repunte en el número de operaciones de inversión en el segmento de centros comerciales, sobre todo en países del sur de Europa.

Un análisis en mayor detalle nos permite apreciar que el sector de retail, como también es denominado, es sin duda uno de los más activos comparativamente. Además, parece implantarse una estrategia hacia la consolidación del sector –por arriba– en unos pocos grandes operadores de carácter interregional o incluso global que apuestan por los beneficios de las economías de escala tanto operativas como financieras.

Sirva como ejemplo la reciente fusión entre Corio y Klepierre, que ha dado lugar al segundo mayor grupo especializado en retail europeo con 21.000 millones de euros en activos bajo gestión y 183 centros comerciales en su balance. Una estrategia muy parecida a la de Unibail y Rodamco, que hace ya siete años se fusionaron con notable éxito, configurando entonces el mayor grupo de retail, que ahora tiene 89 centros comerciales y cuenta con más de 32 mil millones de euros en activos bajo gestión. En tercer lugar, hemos conocido las últimas compras realizadas por Carmila, una joint venture iniciada entre Carrefour e inversores institucionales para configurar un vehículo con más de 170 centros comerciales, entre los que se incluyen los hipermercados del gigante de la distribución.

Pero esta tendencia no sólo atañe a compañías cotizadas, también se replica en el campo de las gestoras de vehículos de inversión. Un claro ejemplo de concentración alrededor de las estrategias en producto retail es el de CBREGI, producto de la fusión entre ING REIM y CBRE Global Investors, que configuró la mayor gestora de fondos retail en Europa, con más de 12.000 millones de euros en activos bajo gestión. También este año tuvo lugar la integración de TIAA y Henderson, dos grandes gestoras que han formado otro gigante con alta especialización en retail.

Pero ¿qué ventajas reporta esta estrategia de ser más grande? La respuesta, en mi opinión, se estructura a través de dos grandes pilares:

     • Desde el punto de vista operacional, el tamaño permite aplicar medidas de eficiencia en políticas de compra y aprovisionamiento para los centros comerciales, generando un menor coste para los inquilinos. La masa crítica permite desarrollar plataformas de servicio exclusivas. Por ejemplo, ya existen plataformas virtuales de comercio electrónico que replican interconectadas la oferta exacta de los centros comerciales físicos y complementan su servicio facilitando la actividad de compra al consumidor final. 

      • Desde el punto de vista  financiero y de gestión de balance, el acceso a los mercados públicos cotizados de capital y deuda requiere tamaño. La contrapartida es poder financiarse a menor coste y obtener más liquidez. Adicionalmente, configura una oferta complementaria a los inversores institucionales y privados para tener una exposición a inversión alternativa como la inmobiliaria. Es, sin duda, muy interesante que algunos de los inversores institucionales detrás de las principales fusiones coincidan en varias de ellas, como APG o Simon Properties.

¿Quiere esto decir que sólo hay oportunidades en retail para los grandes grupos cotizados? Rotundamente no. Como en muchos otros sectores de la economía, la globalización y el desarrollo de mercados comunes con más tamaño redunda en el efecto de la polarización de la oferta económica. Dicha polarización implica dos estrategias opuestas y complementarias que tienden a generar una ‘selección natural’: los más grandes, que ofrecen una oferta generalista y eficiente; y los pequeños, más especializados, que operan en los segmentos de mercado con mayor profundidad y especialización.

De momento, parece que, en el ecosistema de los centros comerciales, el tamaño sí importa. Al fin y al cabo, hasta el propio Schumpeter cambió su punto de vista unos años más tarde (1942), cuando concluyó que las grandes compañías tienen más incentivos para invertir en innovación y desarrollo porque pueden vender a mercados más amplios y obtener mejores retornos a su inversión.

Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España