Al calor de la liquidación por derribo de algunas promociones por parte de la banca, son muchos los que se preguntan si la vivienda se aproxima a tocar suelo y, por ende, es momento de entrar en el mercado residencial español, para alegría de entidades financieras y promotores.

Es difícil dar una respuesta única ya que no todos los inmuebles son iguales en configuración y/o ubicación. Sin embargo, y como regla general, se puede concluir que no. De hecho, han entrado las casas en una suerte de bucle infernal que anticipa un colapso adicional de los precios, si no se está produciendo ya. Algunos de los valores de transacción de 2006 no se van a ver en varias generaciones. Al tiempo.

Cada uno podrá añadir las que quiera pero se nos ocurren, a bote pronto, hasta diez razones que justifican tan atrevida aseveración, algunas de las cuales las acompañamos de posts que escribimos en su día sobre el particular. Con ellas les dejo hoy.

1. Número de veces en que la renta bruta de la unidad familiar está comprendido en el precio del inmueble (I). Medida usada para la adquisición como hogar. El pico fue alrededor de siete veces, mientras que la media histórica es cuatro. En la actualidad la ratio ronda las 5’2 lo que supone una sobrevaloración nominal del 30% de acuerdo con los últimos datos suministrados por Deutsche Bank con base en cifras oficiales.
2. Número de veces en que la renta bruta de la unidad familiar está comprendido en el precio del inmueble (II). Los procesos de reversión presuponen, por pura  definición estadística, que hay un tiempo prolongado de valores por debajo de la media –para que la misma se mantenga-. Cabría pensar que, en un entorno recesivo-depresivo económico como el español, ese ajuste del 30% para el conjunto del mercado al que nos acabamos de referir es el mínimo que se ha de producir (Valor Añadido, En 2011 pisos un 50% más baratos, 03-12-2008).
3. Número de veces en que la renta bruta de la unidad familiar está comprendido en el precio del inmueble (y III). Pero además ocurre que la deflación de salarios y el desempleo inciden negativamente en la renta ‘bruta’ de la unidad familiar –como lo hacen sobre la ‘neta’ la inflación de materias primas y la subida de impuestos-. Esto obliga, para volver al equilibrio, a una corrección aún mayor a la baja de los precios residenciales tanto nominales como reales esto es: teniendo en cuenta el incremento de los precios. Un círculo vicioso de difícil ruptura a día de hoy.
4. Rentabilidad del alquiler sobre el valor de compra (I). Utilizado para las compras como inversión. Al contrario de lo que ocurría con el primero de los parámetros, en este caso la sobrevaloración se mide en términos de menor rendimiento para el arrendador respecto a las series históricas. Pues bien, DB, en su interesante comparativa mundial, habla de un déficit de retorno cercano al 40% (página 35 del informe). Ese porcentaje sería el equivalente a lo que habría de caer el inmueble arrendado para que fuera atractiva su adquisición.
5. Rentabilidad del alquiler sobre el valor de compra (II). Como ocurría en el punto tercero, aquí también se está produciendo una dinámica perversa fruto del exceso de casas vacías y superficies disponibles: caen los arrendamientos y el nivel de los mismos. Los inmuebles sin inquilinos no son queridos y los que tienen ‘bicho’ solo son atractivos a rentabilidades que obligan a bajar, y mucho, el valor del activo. La pobre tasa de ocupación hará que muchos que contaban con las rentas recurrentes de las que ya no disfrutan para afrontar sus costes de financiación se vean obligados a vender a derribo (Valor Añadido, ¿Caída en el precio de las casas? Hasta un 50% en 2011, 22-07-2009).
6. Rentabilidad del alquiler sobre el valor de compra (y III). Existe un elemento adicional de distorsión y es la incertidumbre sobre el futuro económico de España que supone, para cualquier inversor nacional o extranjero, un coste de oportunidad frente a otros mercados más estables. La prima de riesgo exigida a nuestro país queda muy lejos del retorno potencial -deducidos gastos de mantenimiento- de muchas viviendas. No solo eso, la actual coyuntura elimina cualquier atisbo de plusvalía limitando el interés comprador.
7. Elevado nivel de propiedad en España. En la misma presentación de el banco alemán (página 1 en este caso) se ve cómo la tasa de viviendas en propiedad en España es la mayor de todo el mundo desarrollado lo que, sin duda, supone un freno al dinamismo del mercado, especialmente cuando en la mayoría de las ocasiones, para comprar hay que vender previamente. Es la causa principal de la ineficacia de las medidas fiscales recientemente reintroducidas (deducción por compra, IVA reducido et altri).
8. Freno de las dinámicas demográficas que actuaron de excusa en el boom. La transferencia de riqueza de padres a hijos está más centrada en cubrir necesidades básicas que en adquirir una casa; el flujo inmigratorio se ha revertido y con el paro y la disminución de las prestaciones sociales lo hará aún más; con la crisis el número de divorcios se ha reducido. Todas ellas son realidades que inciden negativamente en la demanda residencial (Valor Añadido, ¿Por qué el precio de los pisos no cae?, 18-12-2009).
9. No hay financiación ajena. Es verdad que ha caído la demanda de préstamos para comprar casas pero no es menos cierto que la oferta hipotecaria, como muestra la contracción interanual del saldo vivo cercana al 7%, se está reduciendo rápidamente. Menos dinero, más caro y con escaso convencimiento. Al final, desgraciadamente, el ajuste de las ratios de solvencia de la banca pasa, también, por menguar su cartera crediticia (Valor Añadido, Por qué a los pisos les queda un 30% de caída adicional, 08-12-2010).
10. Concentración de la oferta. Más allá de las individualidades únicas, lo cierto es que buena parte de la oferta inmobiliario español está concentrada en los nuevos desarrollos de las afueras de las grandes urbes y en la segunda vivienda, fundamentalmente de costa. La imposibilidad de encontrar compradores naturales para esos pisos obligará, como ha ocurrido con las casas de Seseña liquidadas por el Santander, a hundir su importe de venta afectando positivamente a la media nacional.

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