Valor Añadido - S. McCoy

Valor Añadido

S. McCoy

 49 11/12/2012

¿Saben qué? El precio de la vivienda nunca volverá a máximos

La verdad es que somos pocos los que andamos todo el día con esta pepla: la demografía lo es casi todo desde el punto de vista económico y la situación de inversión de la pirámide poblacional en España no invita precisamente al optimismo. Que lo sepan ustedes, por si no lo sabían ya (Valor Añadido, "España condena su futuro: no es lugar para niños", 02-07-2012).

Su evolución influye no solo en la sostenibilidad del estado del bienestar, vía contribuciones más escasas y mayores prestaciones, sino también en el dinamismo empresarial, la capacidad de innovación e incluso la producción, esa que durante los años de la burbuja construyó sobre pilares de barro el sueño ilusorio de nuestra riqueza. ¡Viva el PIB!

Su preocupante deriva es un problema generalizado en el mundo desarrollado, donde a la menor fertilidad asociada al avance económico de cualquier sociedad, educación y comodidad a partes iguales, se une el doble impacto sobre el número de nacimientos de toda recesión que, no solo afecta a la voluntad de tener hijos de los nacionales del país, sino a un flujo inmigratorio que mengua fruto de las peores perspectivas.

En los últimos días, un servidor ha podido leer inquietantes noticias sobre el particular, por ejemplo, en Estados Unidos, donde la ratio ha caído prácticamente a la mitad desde 1957 (64 por cada 1.000 mujeres con edades comprendidas entre los 15 y los 44 años vs. 123 entonces – WSJ, "Recession big factor as birthrate falls", 26-11-2012) si bien aún se sitúa por encima de la tasa natural de reemplazo (2,06 hijos por mujer en esas edades, que es prácticamente el límite). ¿Una consecuencia más de la europeización del país? Interesante este artículo de la BBC sobre el particular (BBC, "Is America becoming Europe? Five American birth rate myths", 07-12-2012).

Uno de los sectores de actividad donde el impacto de la regresión demográfica es más notorio es el inmobiliario, hasta el punto de que analistas como el jefe de estrategia de crédito de Citigroup advierten de que es este factor el que está detrás de que los picos reales de precio de la vivienda no vayan a repetirse, nunca jamás, en el futuro.

Y, para argumentarlo, se limita a recoger empíricamente lo que ya ha acontecido en naciones como Japón, Reino Unido, Irlanda, España o la propia Australia, que comienza a verle las orejas al lobo. Básicamente, pone en relación la evolución de tales precios con el inverso de la ratio de dependencia, esto es: población activa frente a la que por edad no lo es, sin distinguir dentro de la primera entre ocupados y parados. 

Menos mal, porque si no...

El resultado es una serie de charts como estos (vía Business Insider):

 

En la medida en que el número de trabajadores potenciales se reduce, y su carga unitaria de dependientes se multiplica, la demanda residencial se retrae y con ella los precios.

Sin embargo, la idea no es enteramente suya, sino que ya fue apuntada por el subgobernador del Banco de Japón, Kiyohiko G. Nishimura el pasado mes de agosto. En un discurso pronunciado en Sidney bajo el sugerente encabezamiento "How to detect and respond to property bubbles: challenges for policy-makers", advertía en apenas cuatro páginas de esta correlación, a la vez que incluía un tercer elemento omitido en los gráficos anteriores: el crecimiento del crédito del sistema.

A juicio del supervisor nipón, sería este último factor el que determinaría el nacimiento o no de burbujas inmobiliarias que, como se encarga de recordarnos, se encuentran en el origen de dos terceras partes de las crisis bancarias sistémicas de la historia. El boom crediticio, a su vez, tendría su origen en la convergencia tanto de condiciones monetarias excesivamente laxas como de unas ‘expectativas extremadamente optimistas’ de los compradores. Gente que ‘quiere creer que esta vez es diferente’.

Bien por él: cada palo que aguante su vela, que es muy fácil echar la culpa al empedrado.

Sea como fuere, en tanto en cuanto la demografía en general y la natalidad en particular importen, como hasta ahora, un auténtico comino ya se pueden ir olvidando de que su mayor tesoro, el valor de su vivienda, vuelva por donde solía. Si a ello añadimos la deflación que se deriva bien del exceso de stock, bien de la premura de algunos actores por vender, aviados vamos (V.A., "Dos noticias terribles que han pasado desapercibidas", 25-06-2010).

Cuanto antes asumamos esta realidad, y la metamos dentro de los patrones de consumo, crédito e inversión, mejor que mejor. Menos sustos y frustraciones nos llevaremos.

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COMENTARIOS

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49Lord Palmerston 13/12/2012 | 12:35

Continúo mi comentario anterior. Las administraciones públicas y en especial la casta-mafia política corrupta,además,fomentaron la especulación al máximo, dado que obtenían suculentos beneficios por tasas,impuestos y cohecho.Fuimos y aún somos el paraíso de la mordida,la coima,el negociado y el pelotazo.La estupidez de políticos metidos a expertos, ?Recuerdan a Paco Cajcos y aquello de "si los pisos suben es que los españoles pueden pagarlos"? La incompetencia ?buscada?,pero en todo caso punible,del Banco de España,negando una y otra vez la burbuja y limitándose a recomendar "prudencia" en los préstamos,cuando el mercado crediticio era una auténtica bacanal. La incompetencia de la banca extranjera, concediendo crédito sin límite a la española para pagar la orgía. La conducta delictiva de las agencias de calificación,dando la triple A a cualquier papelucho que incluyera ladrillos. El desierto español en I+D,que convertía al ladrillo y al bar en las opciones empresariales más fáciles,apetecibles y rentables. Y los "pringaos" inmigrantes,casi analfabetos,presas fáciles del bancario de turno, que pagaron millones por auténticos zulos. No creo que esos factores vuelvan a conjugarse.

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48Lord Palmerston 13/12/2012 | 12:13

La locura inmobiliaria española obedeció a varios factores, por este orden de importancia: el financiero: préstamos sin límite de cantidad, a tipos muy bajos y a plazos de usura, 40/50 años. El psicológico: el pisito es mío, mío y de nadie más; todos mis familiares y amigos se están comprando pisitos, así que si yo no tengo pisito estoy jodido. La incultura financiera: lo mejor es invertir en pisitos, es la inversión por excelencia, "nunca bajan", "arrendar es tirar el dinero", etc. La codicia repugnante de: 1] bancos y cajas, al conceder préstamos millonarios a pelagatos y muertos de hambre, sin meditar un solo minuto si podrían devolverlos, sólo preocupados por "el ranking" de los pasivos. 2] los promotores y constructores, ladrilleros, verdadera plaga de chupópteros y ladrones, tensando la cuerda al límite. 3] Los compradores-especuladores. Unos, listos, que dieron rápidamente "el pase" al pisito y otros tontos, "pringaos" que ahora se están comiendo el marrón, pero que entonces soñaban con beneficios ilimitados. 4]Las administraciones públicas, fundamentalmente municipal y autonómica, que entraron a fondo en el juego especulativo a través de la estafa de las recalificaciones.

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47tasmin 12/12/2012 | 19:17

Venga que me animo y me independizo

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46pericote180 11/12/2012 | 22:48

#42 Creo que usted ha expuesto la situación tal y como es [o al menos como yo también la veo].

Enhorabuena, compañero.

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45pericote180 11/12/2012 | 22:45

Pues no se, mi querido Mcoy, si es usted un adivino o se está partiendo de risa al pensar sobre lo que pensaremos los demás al leer su artículo.

Decir lo que dice no es mas, a mi juicio, que una boutade. Exactamente igual que hacían los oráculos de nuestros predecesores romanos y griegos, que no eran ni más tontos ni menos que usted mismo o yo mismo o el lector anónimo que pueda estar leyendo esto en este mismo momento que lo está haciendo.

Ni las casas volverán a valer lo mismo que valieron en su día ni nada que en el mundo haya. Dentro de unos años, como usted bien sabe, todo este lío se habrá olvidado porque es ley de vida y casi con total seguridad esas personas que tomen decisiones en ese futuro cometerán los mismos errores que se han verificado ahora porque también es ley de vida y cosa muy humana.

De todas formas, me alegro de que usted cobre por lo que dice, aunque en realidad usted, en su artículo, no ha dicho nada.

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Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

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