¿Cuánto más van a caer las casas? El informe definitivo

Aun así, merece la pena.

¿Qué caída adicional le queda al residencial? La pregunta del millón la responden los autores, como no podía ser de otra manera, casi en la última diapositiva (aunque da un avance en las páginas 6, 33 y 34). No seremos nosotros los que adelantemos acontecimientos. Los impacientes se pueden saltar lo que viene, pero se perderán una información más que golosa. Ustedes mismos.

Seguiremos el orden del texto original.

AJUSTE EFECTUADO HASTA EL MOMENTO.

SITUACIÓN ACTUAL.

El peso del sector sobre el producto interior bruto se sitúa actualmente en el 5,1%, muy cerca de la media histórica del 4,7% y en línea con el resto de la Unión Europea.

Por el lado de la OFERTA, se ha de destacar que la producción, aun estando en mínimos y situándose un 95,5% por debajo de lo que se promovía en el momento pico del ciclo, es superior a la formación de hogares –que, de hecho, se están destruyendo-. Por tanto, el stock basado en una demanda puramente doméstica sigue creciendo, mientras que el global se reduce a un ritmo eterno. En algunas regiones, el tiempo para absorber el volumen de vivienda nueva superaría los 10 años. Metan la segunda mano y…

Por lo que a la DEMANDA respecta, tras el repunte de finales de 2012 por el fin de las deducciones fiscales, la compraventa de viviendas se ha desplomado en los primeros meses de 2013. Algunas provincias presentan señales positivas debido a un interés extranjero que ya supone el 17% de las ventas, lejos no obstante de los volúmenes récords de 2006 y 2007. Los factores demográficos serán claves a futuro: los flujos migratorios y la inversión de la pirámide poblacional anticipan una menor necesidad orgánica que condicionará la actividad.

CONDICIONANTES Y PERSPECTIVAS.

Otro buen resumen para arrancar, complementado con la realidad financiera (deuda respecto a ingresos y PIB) de los hogares españoles:

A partir de la diapositiva 33, entra en los factores ‘objetivos’ determinantes de la sobrevaloración o infravaloración de la vivienda.

Número de veces en que está contenida la renta bruta familiar en el precio, usado más para vivienda habitual.

Price to rent o rentabilidad del alquiler, utilizado para determinar el potencial interés inversor.

Y la (fallida) conclusión. En su escenario central, el ajuste se prolongaría hasta 2014, con una caída adicional de los precios nominales del 8,7% desde los niveles actuales. Más aún, auguran un 2015 y 2016 casi planos, pero sometidos a los vaivenes de ese monstruo que devora sigilosamente nuestros ahorros llamado inflación. Casi idílico me parece.

Un discurso incongruente al calor de todo lo anterior. Más cuando se sabe que para que el mercado tire se necesita financiación y, sobre todo, desplome final del valor de las casas, mayor depósito de valor de los españoles. Pero claro, eso es equity negativo (valor de la deuda mayor que la del activo) y, por tanto, mora, provisiones, impacto en beneficios… Y, hombre, piedras contra el propio tejado, las justas. Ya saben, Sareb no hay más que una y a ti te encontré en la calle.

Más visos de realidad tiene la alternativa pesimista que anticipa un 16% nominal desde cierre de 2012, en línea con los pronósticos que, desde estas mismas líneas, hicimos hace cuatro años y medio. Todos los astros se han conjurado en contra del sector y sólo fenómenos de absorción más rápida (¿un Madrid 2020?), de mejora de la financiación (¿saneamiento final?) o de entrada potente de flujo extranjero (que se empieza a ver) cambiarían el panorama.

Nada más por mi parte.

Buen fin de semana a todos.