Valor Añadido - S. McCoy

Valor Añadido

S. McCoy

 15 19/01/2010

El difícil porvenir de Inmobiliaria Chamartín

2010 se va a convertir en el año en el que sepamos, de un modo casi definitivo, qué actores inmobiliarios tienen visos de sobrevivir a la crisis que se iniciara en la primavera de 2007 y cuáles, por el contrario, pasarán a mejor vida. Será una muerte lenta, fruto de la liquidación derivada de un procedimiento concursal o de la ejecución de garantías por parte de las entidades financieras acreedoras. Grandes imperios quedarán reducidos a cenizas y otros nuevos surgirán al calor de las desgracias ajenas. Es lo que tiene la destrucción creativa de Schumpeter.

Dentro de las compañías cotizadas, Colonial parece ser las mejor posicionadas para aguantar el tirón. Continúa con el proceso de restructuración de su deuda que contempla una recompensa menor para sus bancos accionistas. Afirma, por su parte, cuenta con el colchón que le concedió su anticipación a la hora de refinanciar su deuda en unas condiciones aún razonables si bien  el excesivo peso residencial de su cartera es un estigma difícil de eliminar. San José se encuentra en busca de su identidad tras su salida a bolsa de la mano de Parquesol. El desmantelamiento ordenado de Metrovacesa sigue su curso con base en ajustes patrimoniales y ventas de activos. Por último, la elevada carga financiera de Reyal Urbis y su mix de cartera parecen hacer inevitable su desaparición más antes que después. En cuanto se resuelva la cuestión Santamaría, el aterrizaje de la banca saltará a los medios. No se dejen engañar por los espejismos bursátiles más recientes.

Sin embargo, el gran susto para el sector en este ejercicio que acaba de comenzar puede venir de la mano de un outsider que se prodiga poco en los medios, a lo que ayuda su condición de compañía no listada, pero que intuitivamente se debe encontrar en una situación complicada. Estamos hablando de Inmobiliaria Chamartín, la compañía presidida por Carlos Cutillas. Participa de gran parte de los desequilibrios que han conducido al abismo a firmas comparables y, como ellas, es difícil que cuente con los recursos líquidos necesarios, dadas las circunstancias del mercado, para afrontar los compromisos de deuda contraídos. Si ha sobrevivido hasta ahora es, precisamente, por el beneficio de unos tipos de interés extraordinariamente bajos que están aliviando el servicio de su financiación ajena. ¿Cuánto durará?

Pesa sobre la compañía un cierto secretismo. De hecho el último informe de gestión hecho público data de 2007 y no hay notas de prensa en su propia página web desde mediados de 2008. No obstante de la suma de ambas fuentes de información se puede llegar concluir que el impacto de la crisis sobre la cuenta de resultados y la capacidad de la firma para afrontar los compromisos del pasivo de su balance ha debido ser demoledor. De hecho, a finales de 2007, el GAV o Gross Asset Value de la firma alcanzaba los 2.600 millones de euros distribuidos prácticamente a tercios iguales entre Residencial, Oficinas y Retail. Aún así, sólo el 20% de los ingresos se derivaban de arrendamientos operativos, 54 millones de euros, copando la mayor parte del peso de la facturación unas ventas de inmuebles que se han desvanecido sectorialmente.

Las perspectivas para cada una de las tres áreas de negocio, como para el conjunto del sector, por otra parte, no eran halagüeñas. Así, su plan de aperturas de centros comerciales se encontraba, por aquel entonces, ejecutado en apenas un 35% del total. Las aperturas posteriores, aunque han contribuido a la cifra de alquileres, se producen en un entorno de menores rentabilidades, consecuencia del retraimiento del consumo, el aumento de la morosidad y la disminución de las tasas de ocupación. Por lo que a las oficinas se refiere, el importe pendiente de desarrollar era sustancialmente inferior, apenas un 20% del total. Sin embargo un 40% tenía como fin una promoción y venta a terceros que sólo se habrá podido materializar en proyectos llave en mano. Por último, y en el ámbito estrictamente residencial, la concentración en España, un 65% del total, ha debido pesar igualmente en su actividad.

Aún así el problema no se encuentra tanto en el negocio operativo sino en las consecuencias derivadas del fastuoso engorde del pasivo de su balance en los años anteriores al estallido de la burbuja, gracias en parte al acuerdo con Amorim. En efecto, la deuda neta actual de la compañía ronda los 1.800 millones de euros, cuantía que, si nos atenemos a los ajustes de valoración realizados en compañías similares, debe de ser poco inferior a su GAV. Suponiendo un interés generoso, a tipos spot más margen del 2,5% total, el coste recurrente asociado a la misma supondría alrededor de 45 millones, una cifra que restando a los alquileres los costes de estructura, y considerando las ventas de inmuebles como extraordinarios, no andará muy lejos del resultado operativo ordinario de la firma. Comido por servido en el mejor de los escenarios posible de financiación. Sin embargo, el problema de las deudas es que hay que pagarlas. Si aplicáramos una devolución lineal de lo debido en 10 años, el gap anual para Inmobiliaria Chamartín sería de 180 millones en cada uno de los próximos 10 ejercicios. Complicado.

Para las entidades financieras cuyo crédito está afecto a activos, como ocurre con Eurohypo, su principal acreedor hipotecario, tal situación no plantea un gran problema. Sin embargo sí que lo es para aquellas instituciones que son prestamistas de la matriz, como Popular, Banesto, ING o Sabadell para los que la recuperación de sus deudas parece mucho más incierta. Caso aparte es CCM que, además, participa de la condición de accionista. De momento, los consejeros de Morgan Stanley, parte igualmente del capital, han puesto pies en Polvorosa por lo que pudiera pasar, encendiendo las alarmas de la banca acreedora. Siguen entrando por ventanilla planes de viabilidad de todo cuño cuyos visos de ejecución están vinculados a un cambio de ciclo que no se atisba en el futuro inmediato. Lo más factible parece una segregación entre los activos españoles y los más rentables extranjeros. Estén, por lo tanto, atentos que no hay golpe más duro que el que no se espera.

Más en http://twitter.com/albertoartero y en la cuenta de Alberto Artero en Facebook,

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15silverback 19/01/2010 | 22:17

A todos aquélos ignorantes que opinan sin tener muy poca idea o ni puñetera idea. Chamartín no es un ejemplo ni modelo de promotora inmobiliaria, Chamartín es el cortijo de Carlitos Cutillas, el hijo de un incansable empresario de la construcción junto con los Entrecanales, Carlitos,avezado cazador de toda índole decidió dar un impulso a su pequeñita empresita residencial en el 2005 y desarrollarla en Alemania y Portugal comprando otras empresas yá consolidadas con el único propósito de sacar la compañía a bolsa en el 2008....pero llegó la CRISIS y el cortijo de Carlitos se vino abajo. Hoy le aprietan los bancos y Carlitos como buen señorito de cortijo prefiere morir con la botas puestas cuando si vendiese activos podría salvar la compañía y sacarse esas botas que tanto le aprietan aunque él seguirá teniendo su cortijo,su finca,su bodega y su ostentosa vida de rico pase lo que pase, cosa que sus empleados nunca podrán decir cuando estén en la calle sin trabajo.

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14badalillo 19/01/2010 | 18:18

#13
si, claro. El sr. cutillas es un empresario ejemplar que solo ha llevado a su compañia a la quiebra como muchas "empresas" españolas. Por favor, no confunda el sector financiero con el sector económico. Las inmobiliarias son empresas financieras, dirigidas por hombres de paja, que compran activos ficticios, a un precio arbitrario sin ninguna relación con su "valor" real, financiadas con dinero extraido de los mercados internacionales - si, en España no había suficiente dinero - que ahora hay que extraer de la economía real.

Las empresas de la economía real tambien han quebrado porque el sector financiero, con sus sociedades instrumentales, se ha chupado todo el dinero disponible para los próximos veinte años.

Y si no entiende la diferencia entre empresas financieras y empresas no financieras, entonces es que no se está enterando de nada de lo que ha pasado en este pais.

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13Professor 19/01/2010 | 17:04

Para el #8:
Por favor no difame sobre empresas ni personas que no conoce. En España nos gusta mucho inventar mentiras e historias maquiavélicas sobre empresas o personas a las que les va [o les iba] mejor que a nosotros para atenuar nuestro complejo de inferioridad.
En España necesitamos menos envidiosos y mas empresarios conquistando otros paises...

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12ceign 19/01/2010 | 16:10

Estimado Mc Coy,
Supongo que con este articulo habrás asegurado tu línea editorial al menos hasta 2012, ya que si piensas escribir cada día sobre empresas españolas [no listadas] con problemas de viabilidad o de deudas hay más que días hasta el 31 de diciembre de 2012.
Sólo comentar que es muy facil analizar planes de negocio a posteriori, pero Inm. Chamartin fue de las únicas compañías que, allá por 2006 y 2007, se atrevió a dar el salto fuera de nuestro país no especulando simplemente con suelos [como muy bien saben de nuestros empresarios en los paises del Este] sino apostando por la adquisición de compañías sólidamente implantadas en sus mercados locales, con un importante conocimiento de los mismos, equipos humanos consolidados,...
Asimismo intentó que su estructura de grupo, por negocios y paises quedase más equilibrada que depender sólo del puro residencial. ¿Qué se compró quizás caro? ¿Con mucha deuda? Ese no es sólo el problema de Chamartín sino de muchas empresas españolas [inmobiliarias o no] así como de muchos compradores particulares de inmuebles y, sobre todo, de los bancos que financiaron.
Que fácil es juzgar el pasado y difícil prever el futuro.

Un saludo

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11fuyur 19/01/2010 | 11:07

#8 Qué tonterías dices?

#  Responder 0

Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

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