El mercado de alquiler en España: a vueltas con la fiscalidad (IV)

El mismo día que se celebraba en el Congreso de los Diputados el denominado debate de política general en torno al estado de la Nación, en el cual el Presidente del Gobierno proponía una modificación sustancial de la deducción por vivienda habitual en el IRPF, se publicaba en este periódico digital un nuevo artículo sobre el mercado de alquiler en España.

Comentaba yo en ese artículo que en los últimos 60 años la política de vivienda en nuestro país había incentivado la compra de la vivienda frente a la vivienda en alquiler, debido, entre otras causas, a una discriminación fiscal positiva para la compraventa. Y comentaba también que nuestra economía necesitaba un patrón de crecimiento distinto, donde el sector inmobiliario debía ocupar en el futuro el lugar que le correspondiera -desde luego, no estratégico- y donde el mercado de alquiler jugaría un papel clave y relevante. Pero para ello había que regular aspectos básicos en ese mercado por el lado de la oferta y por el lado de la demanda. En este último sentido proponía -una vez más- la necesidad de modificar la fiscalidad por compra de vivienda habitual en el IRPF, eliminando las deducciones por compra, o, en todo caso, igualar el apoyo a la compra con el apoyo fiscal al alquiler con el objeto de equilibrar estos dos mercados.

Estoy segura que el Presidente del Gobierno no se leyó ese artículo. Pero tampoco era necesario. Como él mismo dijo en su intervención, desde 2004 ya se hablaba tanto de la necesidad de modernizar nuestro sistema productivo como de la modificación de la fiscalidad de la vivienda, eso sí, en el marco de una reforma fiscal general y nunca de forma aislada. Era evidente que cualquier modificación en la fiscalidad por compra de vivienda habitual (impuestos y beneficios fiscales) tendría repercusiones no sólo en el ámbito del subsector vivienda sino también de carácter recaudatorio, de posible discriminación entre viviendas en propiedad y en arrendamiento, y entre viviendas nuevas y usadas (al estar cedido el ITP a las Comunidades Autónomas) y, en general, de diferente trato fiscal a otros activos alternativos a la vivienda. Recuerdo, porque la polémica apareció una vez más, que el criterio era que cualquier modificación en el tratamiento fiscal a la adquisición de viviendas sólo podría llevarse a cabo tras una profunda reflexión, con el concurso de una amplia participación de los agentes sociales implicados y teniendo siempre en consideración la amplia gama de repercusiones y efectos cruzados que las reformas fiscales originan.

 

Lo lamentable es que todavía sigamos hablando de lo mismo… a pesar de las medidas que se han aprobado durante todos estos años en la mayoría de los sectores de la actividad económica.

 

Por ejemplo, las debilidades del sector inmobiliario se han ido compensando con el fomento del alquiler, con más vivienda protegida, luchando contra la especulación inmobiliaria y el urbanismo salvaje con una nueva Ley del Suelo, con la aprobación del CTE para la construcción de los edificios del siglo XXI, etc. Se aprobaron algunas medidas en este sector, muchas, pero faltaron otras. Por ejemplo, la relativa a la deducción por compra de vivienda y su relación con el alquiler. Y no porque no hubiera propuestas. Ya en octubre de 2004, en una comparecencia ante la Comisión de Fomento y Vivienda del Congreso de los Diputados informé sobre el tratamiento fiscal que pretendíamos desarrollar por compra de vivienda, considerando que tanto impuestos y beneficios fiscales como ayudas directas, combinados de forma adecuada, eran instrumentos eficaces para garantizar el disfrute de una vivienda. Un objetivo en aquel momento era reformar las ayudas fiscales en beneficios de las ayudas directas, destinándolas preferentemente al alquiler.

 

En España, el tratamiento fiscal de la vivienda ha sido opuesto al de otros países de la UE, favoreciendo la compra de viviendas libres frente a las protegidas y frente al alquiler. Por ejemplo, en los años anteriores al 2004 se destinaban en torno a 600 millones de euros en ayudas directas frente a 3.000 millones de euros en desgravaciones a la compra en el IRPF (18% y 82% respectivamente). Hoy son 1.600 millones de ayudas y 4.300 por deducciones. Por el contrario, en la UE, el 75% siguen siendo ayudas personales directas y el 25% bonificaciones fiscales.

Y hasta hace muy poco tiempo, España era el único país europeo donde no existían desgravaciones fiscales para los inquilinos, mientras la desgravación fiscal a la compra de vivienda era la más alta de la Unión Europea. En enero de 2008 llegaron las desgravaciones para el inquilino en el IRPF con ingresos netos de hasta 24.000 euros anuales. Fue un paso adelante, una pseudodesgravación para los inquilinos con menor renta sin distinción de edad.

Y ahora se da un paso más -ya veremos si hacia delante o hacia atrás- con la propuesta del Presidente al prever que en enero de 2011 la deducción vigente por compra de vivienda desaparecerá para quienes no tengan ya vivienda comprada o no la compren en los próximos 19 meses. Sólo habrá desgravación para las rentas inferiores a 17.000 euros anuales, con un límite en la base deducible de 9.015 euros, y con una reducción lineal hasta desaparecer para rentas por encima de 24.000 euros anuales. El objeto de esta medida es reactivar el mercado durante los próximos meses para liberar el parque inmobiliario de pisos vacíos sin vender o alquilar. Y “por coherencia con la nueva orientación de los incentivos fiscales a la vivienda se mejorará la deducción por alquiler, equiparándola a la deducción por compra. Los umbrales para aplicar en el IRPF la deducción por alquiler de vivienda serán los mismos que para el pago de una hipoteca. Adicionalmente, para el arrendador se mejorarán los beneficios fiscales, aumentando hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, deducción que llegará hasta el cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes.”

Vuelve la fiscalidad de la vivienda al primer plano de la actualidad política. Sin duda ésta ha sido la medida más polémica de las anunciadas por el Presidente del Gobierno. Como el objeto de la misma es vender el stock de viviendas, la mayoría de los analistas piensen que la propuesta del Presidente no es buena ahora y sí lo hubiera sido en la fase expansiva del ciclo inmobiliario. Porque comprar ahora depende de otras circunstancias: empleo/desempleo, acceso al crédito, primera o segunda vivienda -la segunda no desgrava ahora ni a partir de enero del 2011- Y hay muchas dudas ¿Puede hipotecarse un comprador que gana 17.000 euros al año en un 70% de sus ingresos para desgravarse en el IRPF 9.015? ¿Por qué va a ser más fácil comprar una vivienda protegida ganando casi 50.000 euros que una libre ganando 24.000? ¿Bajarán bancos y promotores el precio de la vivienda? ¿Alguien sabe cuántas de esas viviendas por vender son turísticas o de segunda residencia? ¿Cuántas en la costa y cuántas en las zonas urbanas? ¿En Madrid o en Extremadura, porque la inversión en vivienda habitual del contribuyente goza de importantes deducciones en la cuota íntegra del impuesto, tanto en la estatal como en el tramo autonómico o complementario de la deducción por inversión en vivienda habitual del contribuyente?¿Qué pasará con las cuentas vivienda, porque la deducción por vivienda habitual también puede aplicarse a las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición exigidos reglamentariamente, siempre que se destinen a la primera adquisición de vivienda habitual del contribuyente?¿Alguien ha pensado que hay otros impuestos que afectan a la vivienda, como son el IVA, el ITP, Sociedades, etc.? ¿Y alguien ha pensado si parte del stock desaparecería desgravando transitoriamente la segunda residencia?

Esperaremos los efectos de esta propuesta en los próximos meses.