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El Abrazo del Koala

Por qué la vivienda ha caído un 40% en EEUU, a pesar de recuperación económica

La bajada de los precios inmobiliarios en los Estados Unidos ya dura 5 años, con un porcentaje de caídas cercano al 40% desde sus precios máximos
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La bajada de los precios inmobiliarios en los Estados Unidos ya dura 5 años, con un porcentaje de caídas cercano al 40% desde sus precios máximos alcanzados en el año 2006. En cambio, la economía USA después del desplome de 2008 y primer semestre de 2009, se empezó a recuperar hasta hoy.

La respuesta es muy sencilla, como siempre no hay mas que analizar en profundidad los datos para averiguarlo. Kenneth Rogoff, el economista norteamericano publicó un estudio con Carmen Reinhart, ambos autores del libro “This time is diferent”, sobre las caídas medias históricas en otras crisis bancarias como la actual, en el mercado inmobiliario y bursátil. Como podéis ver aquí, la media histórica ha sido de unos seis años de caída y un porcentaje del 35,5% sobre los precios máximos del ciclo. Parecería pues, que la mayor parte del ajuste en el sector inmobiliario USA ya se habría producido.

En seis estados norteamericanos con un total de 85 millones de habitantes, entre el 40-50% de todas sus viviendas tienen un valor de mercado inferior a su deuda hipotecaria actual. Aquí podéis encontrar el cuadro de todos los datos por estados.

En Nevada, a pesar de tener Las Vegas en su estado, dos de cada tres casas tienen una hipoteca superior a su precio de venta actual. Es lo que los norteamericanos llaman una hipoteca “underwater” o bien con un “negative equity”. Esta situación es lógicamente un desastre para el banco que tiene el préstamo y para la familia propietaria. Esto no significa que no pueda pagar su cuota hipotecaria, pero obviamente no es una situación muy positiva y fácilmente pueda derivar en una situación futura negativa.

En Arizona y Florida alrededor del 50% de todas las casa están “underwater” o con hipoteca mayor a su valor de mercado. Es muy relevante la mala situación del estado de Florida. Allí, las mayores ciudades son Miami y Jacksonville y una de cada dos viviendas están “underwater”, y teniendo en cuenta que es un estado de casi 20 millones de habitantes, su impacto económico es mas que relevante.

El quinto estado norteamericano con peor situación es Michigan, la cuna del automovilismo en los Estados Unidos, sufre un larga y durísima crisis interna, por la industria del automovil, a la que en 2007 se añadió la crisis subprime de todo el país.

Georgia, limítrofe con Florida, es el cuarto estado en peor situación con un 40% de sus viviendas “underwater”. Sus casi 10 millones de habitantes sufren de esta dura crisis. La capital y principal ciudad es Atlanta, la sede de la empresa Coca Cola.

Pero claramente el estado con mayor impacto negativo a la economía USA es, sin duda, el de California con una de cada tres casas “underwater”. Con una población de más de 37 millones de habitantes, con el mayor producto nacional bruto de todos los estados del país y cuya economía estaría en el G-10 mundial si California fuese un país. Tener Hollywood, Los Angeles y San Francisco, pero especialmente el “Silicon valley”, con las mayores y mejores compañías tecnológicas del mundo como Apple, Google, Cisco o Intel, no le evitan que este en una situación inmobiliaria muy negativa.

Parece claro también que, excepto Michigan, por su crisis del sector automovilístico, el resto de estados en peor situación de deudas hipotecarias y por tanto del mercado de vivienda son los estados que han recibido mayor inmigración hispana, mejicana, centroamericana y cubana. Por tanto, no es difícil imaginar que han aumentado enormemente las desigualdades económicas y las peores situaciones se concentran en la población hispana.

Un mercado con caídas continuas en los últimos cinco años lleva a que los precios de la vivienda en USA sean muy inferiores al precio en España. ¿Cuales son los estados norteamericanos en mejor situación y, por tanto, con un mercado inmobiliario en buen situación?

El estado en mejor situación es New York (capital Albany), seguida de dos estados poco habitados y alejados de los centros de poder como son Maine (capital Portland) y Alaska (capital Juneau). Estos tres estados tienen apenas un 10% de todas sus viviendas “underwater”. A veces es muy bueno estar alejado de la globalización y centro de poder.

El estado de Nueva York tiene cerca de 20 millones de habitantes, mas del 80% concentrados en New York City y New Jersey. Aquí podéis ver un mapa con la evolución de los embargos en la ciudad de New York y alrededores y como Manhattan queda prácticamente al margen de la crisis mas dura.

El cuarto estado en mejor situación inmobiliaria es Pennsylvania, gracias a su cercanía a New York, con apenas un 13% de sus viviendas ”underwater”.

¿Pero por que ha continuado aumentando la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos hasta 2011 incluido, cuando la economía norteamericana ha mostrado signos de recuperación en 2009 hasta 2011?.

Muy sencillo, la explicación hay que buscarla en la oleada de hipotecas ARM (Adjustable Rate Mortgage). Estas armas de destrucción masiva, creadas por bancos como Countrywide, que, por cierto, ninguno de sus directivos fueron a la cárcel, ofrecían una cuota bajísima los primeros años, para posteriormente ajustarse a un tipo de interés en base a una formula que en muchos casos multiplicaba por tres el tipo de interés aplicable. Estas diabólicas hipotecas se crearon para vender nuevas viviendas a ente que no podía pagarlas, subvencionándoles su cuota hipotecaria los primeros años, pero cuando se ajustaba al nuevo tipo, a un coste mas de tres veces superior en muchos casos, la familia propietaria no le quedaba otra opción que entregar su vivienda al banco.

Pues bien, las renovaciones de tipos de interés de miles y miles de hipotecas no se acaban hasta principios del 2012. De hecho a mediados de 2011, se produjo aun la mayor oleada de vencimientos de hipotecas subprime del tipo ARM. No era muy difícil prever que el inmobiliario en USA no se recuperaría en 2010-2011. Quizás por este motivo, los mercados financieros se hundieron en verano de 2011.

El total de deuda hipotecaria viva en Estados Unidos a septiembre 2011 “underwater” era de nada menos $2,8 trillones (anglosajones), aumentando desde los $2,7 trillones del trimestre anterior. Supone nada menos que el 27,8% de todas las viviendas de Estados Unidos con hipoteca, es decir 1 de cada 3.

La crisis inmobiliaria norteamericana podría entrar en las fase final del largo ciclo bajista, disminuyendo la virulencia actual por los últimos embargos de los reajustes de las hipotecas subprime ARM que en verano 2012 prácticamente vencerán. Una vez el mercado pueda absorber estas nuevas viviendas embargadas, podrá poco a poco recuperarse. Lo normal es que en 2013 o 2014 puedan darse las primeras subidas de precios.

En España en cambio, está solo al inicio de un largo ciclo bajista inmobiliario, ya que partía de una situación relativa mucho peor que en estados Unidos, con familias con menos ingresos, mayor endeudamiento inmobiliario y precios de los pisos mayores que los norteamericanos.

El Abrazo del Koala
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#147
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Al final de la crisis solo llegaremos cuando en Hispanistan se cosuma mas. Y no se consumira mas mientras los sueldos sigan siendo de miseria y con tendencia a la baja. Y el empleo cada vez mas inseguro tanto en el sector publico como en el privado.
Y los impuestos cada vez mas altos [ menos para las SICAV] . Y el fraude y evasion rampantes.
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#146
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Buen articulo y, creo, concienzudo. Desgrana la crisis inmobiliaria por estados, zonas y clases sociales.

Esto es importante porque mucha gente cree que todo el monte es orgasmo y no es asi.

Lo que me ha impresionado son las hipotecas trampa, metian a la gente con cuotas bajas para despues subirsilas a niveles que no podian pagar.

Lo que va a pasar en el futuro en España nadie lo sabe el unico consuelo es que en el crac del 29 despues de 11 años la crisis acabo de repente y en 7 u 8 meses faltaba mano de obra. En fin, el que no se consuela.....
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#145
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Una economia ha ajustado y volveran las ventas,en España no se vendera mientras no haya un fuerte ajuste.
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#144
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3, lo que dices sera en Nueva York, porque en el resto del pais ni de lejos.
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#143
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Interesante artículo, que nos sirve para comparar las experiencias de EEUU y España. La economía americana es más flexible y en ella los ajustes de los mercados se producen de forma más rápida, para bien o para mal. LLevan ya una caída de precios del 40% y no ha tocado fondo.

En España, con una burbuja inmobiliaria comparable, el mercado es mucho más rígido y el ajuste lento y penoso. Y nos creemos que podemos evitar caídas de precios similares a las americanas.
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#142
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&034;CAEREMOS EN 10 AÑOS DE DEPRESION GENERAL&034;

--Un escenario más realista se ilustra en la gráfica de abajo ,En este caso, una línea de varianza azul se ha añadido a nivel de -65%, por debajo de la línea verde 50%.
Esto llevaría al final de la bajista secular a 2025 - 2026
Esto daría lugar a una situación en el año 2025 el S & P 450 ha perdido en 65% de su valor de diciembre 2011.[bajariamos hasta 2025]
El impacto demográfico de los baby Boomers ,de Envejecimiento tambien en usa
La caída del mercado podría ser peor que el 2008 - 2009 de corrección, con la actual recesión cada vez más grave, pero no tan catastrófica como la Gran Depresión con deflación de la década de 1930.
En particular, la disminución de S & P indica continua para 2012 - 2013 coincidiendo con la desintegración, muy probable de la zona euro y el euro.

En otras palabras, un &034;Gran Represión&034;.
http://advisorperspectives.com/dshort//charts/2011/JC-regression-study-fig-4.gif

además coincidiendo que los pisos deben bajar hasta posiblemente: 2018 minimo
[pues estamos en el ciclo-invierno de kondratieff y queda una década de miseria]:
http://static.safehaven.com/authors/chapman/23510_a_large.png_
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#141
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Nadie espera que una estabilizacion o recuperacion del mercado inmo suponga una recuperacion de la economia USA.. pues nadie da como hecho que la construccion pueda ser motor de nada..

Lo que si es cierto es que llegar al suelo de caidas significa poder medir las perdidas de la banca, y ajustar los QEs [que ya estan diciendo que para que un 3 apesar que Roubini lo daba por hecho..]

Otra es recuperar empleo, que ya se vera, o que el deficit decaiga [que implica taxes, que pasara con las excepciones a principio de 2013??]

Japon ya esta con cero en su balanza comercial, Alemania comienza a ceder [menos pedidos industriales] y China [como se puede saber que pasa alli ??]...

No se sabe... una caida coyuntural? un lento despegar? pero no creo que USA pueda ir peor [a largo], es el escenario menos probable..
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#140
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Y aqui la historia de como Goldman Sachs hundió a Grecia y ya sabemos lo que paso después:

http://www.bloomberg.com/news/2012-03-06/goldman-secret-greece-loan-shows-two-sinners-as-client-unravels.html
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#139
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Los gastos de mantenimiento en USA son muy elevados y no se puede tener una vivienda vacía, o la alquilas o la vendes.
Un piso que en Valencia tiene gastos de 600 euros al año: comunidad, gas, luz ,IBI, en USA son 7000 dólares, unos 5.400 euros.
Una casa unifamiliar en USA paga alrededor de 12.000 dólares de IBI al año.
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#138
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Cuando he leído el título creía que iba a hablar de lo evidente, pero no, se ha ido a dar una vuelta de elucubraciones filosóficas.

Y qué es lo evidente? pues es lo que sabe todo el mundo, la gente de la calle sobretodo, que en USA las estadísticas mienten, [Eso mirando simplemente williams se puede ver], que no hay recuperación alguna [aunque tampoco hemos caído mucho más profundo en el pozo], que las tasas de paro, de endeudamiento y la situación general no dan para muchas emociones... pero nops, hay que reforzar el mensaje oficial, pues nada, estamos de fiesta en USA y todo es maravilloso, claro que sí.
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#137
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Gracias por este analisis.. estupendo.

Crisis inmobiliaria out en USA, sistema bancario salvado.. la cuestion es que tipo de recuperacion va a vivir USA compitiendo a nivel industrial con China/etc... como va recuperar la variable &034;trabajo&034; ?? o quizas no lo va a hacer.... vivira USA una estagnacion?
Es el momento de la gran crisis EU?
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#136
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136 Muchas gracias por el apunte. No se le escapa a Vd. detalle.

:_]]
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#135
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Ya que segun el inclito Quevedo se puede insultar, pues vamos a insultar: Quevedo, a demas de no ser periodista [que che dera] ya que solo eres un correveidile de la derechona en espera de tu pesebre, ademas eres un burro ya que todo lo que ¿escribes? ya lo conoce hasta &034;Maria Perriña, debistes de ir a &034;a escola do caldo doi periodismo&034; aun que creo que el carnet que tienes, visto lo visto te lo debieron de dar en la tasca de Malvino, no eres original, eres copion, repetitivo, no tienes estilo ni escuela, etc. etc., en fin, un desastre y una mala persona por que tratas de engañar a tus pocos lectores sabiendo que lo que les cuentas la mayor parte son mentiras y medias verdades, solo con el malsano fin de que si algun dia ganan los tuyos, la derechona cagona, te coloquen de algo en algun lado, aunque ten en cuenta que a veces, ROMA NO PAGA A TRAIDORES.
Bueno, que a gusto me he quedado, despues de todo no esta nada mal eso de insultar segun el PITAGRASAS DE QUEVEDO.
!Ay que gustiño dame!
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#134
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135 Pues mire, por ejemplo, a la hora de convocar elecciones primarias internas.

Por otro ejemplo, a la hora de respetar los derechos de los castellano-parlantes allá donde gobierna.

Por otro ejemplo más, a la hora de envainársela con el estatuo de Cataluña [más de 4.000.000 de firmas].

¿Seguimos con el refresco? ¿O pasamos ya al alcohol?

.-/The Best Oranges around the World-.
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#133
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137 Ya, pero yo decía dos o tres.

En cualquier caso, el gobierno pepero nunca llegó al retorcimiento que hace el actual gobierno con la constitución. Basta como simples muestras el intento de colar el Estatut o la ley del aborto, abiertamente opuesta a la jurisprudencia del tribunal constitucional.
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