Y mientras, la última burbuja inmobiliaria estalla en… ¡sorpresa!

(Actualización a las 14:00. Incluyo una interesante reflexión de un lector. "Por cierto, lo de Holanda es un poco discutible. Los holandeses, como buenos ahorradores que son, optimizan la deducibilidad fiscal de la hipoteca al máximo. Yo si tengo una hipoteca allí no repago el principal, sino que el dinero que repago va a un producto de ahorro que no tributa por los intereses a vencimiento. Los intereses son deducibles al marginal con lo que mantengo el importe del principal intacto pero cuando llega el vencimiento se repaga con lo que he ahorrado por otro lado. Los intereses brutos del ahorro exceden los intereses netos de la hipoteca. Al final, los holandeses tienen un balance hinchado con más activo que pasivo. Pero ya te digo yo que todos los que conozco yo son unos ahorradores natos y no había nadie en ING con un Cayenne o un Q7").

Era un accidente a punto de ocurrir y ha ocurrido. Ya desde el pasado mes de mayo la prensa local lo venía advirtiendo de forma reiterativa. Sin embargo han sido los datos referidos a julio publicados esta misma semana los que han refrendado, y de qué manera, tal predicción. Mientras buena parte del mercado especulaba con si ‘burbuja inmobiliaria sí, burbuja inmobiliaria no en Alemania (interesante este No bubble trouble for German Property publicado el martes en Heard on the Street), Holanda ha puesto fin a la suya de la manera más abrupta posible. Y lo ha hecho en vísperas de unas elecciones generales el próximo 12 de septiembre en las que la postura ‘Europa no’ puede dar una sorpresa en las urnas. La noticia no puede llegar, por tanto, en peor momento para los propios intereses españoles. Vaya por Dios.

La primera señal grave de alarma se activó el pasado mes de abril cuando algunos de los principales actores del mercado local iniciaron una liquidación por derribo de sus carteras de inmuebles ante la falta de financiación -pese a los bajos tipos de interés de los que disfruta el país- y la brusca caída tanto de las transacciones como de los precios vividas por el sector en el primer trimestre del año, un 14% y un 6% respectivamente (ABC, Una burbuja inmobiliaria a punto de estallar en Holanda, 22-05-2012). Ya entonces algunas entidades financieras exigían aval público para que se pudieran concretar determinadas operaciones de compra venta de activos. El 25% de los holandeses debe más que el valor de sus propiedades en un país en el que la deuda hipotecaria equivale al 100% de su PIB, alrededor de 650.000 millones de euros, porcentaje que se dispara al 250% para el conjunto del endeudamiento privado.

La situación en estos meses no ha hecho sino deteriorarse. En mayo la contracción interanual fue del 5,5%, en junio del 4,4% y en julio se ha disparado hasta el 8%, la mayor en su historia contemporánea lo que ha llevado a los precios de las casas a situarse a niveles no vistos desde 2004 tras acumular un 15% de caída oficial desde el pico de 2008 (WSJ, Dutch housing prices tumble, 21-08-2012). La ausencia de crédito no avalado, las dudas sobre la continuidad de la deducibilidad fiscal de los intereses en la adquisición de vivienda –vigencia y/o limitación de su importe- y la proliferación de alquileres socialmente bonificados ha secado por completo el mercado residencial, tanto para uso propio como para alquiler alimentando aún más la espiral bajista.

Aunque las cifras son modestas comparadas con, por ejemplo, España, el problema radica en el impacto que tal ‘colapso’ puede tener tanto sobre el bolsillo de los ciudadanos holandeses (consumo) en un momento de ralentización económica y aumento del desempleo (EconoMonitor, Dutch Domestic Demand Dragging Real Home Values, Rebecca Wilder, 21-08-2012), como sobre su sistema financiero (morosidad y dependencia de la financiación mayorista, ¿les suena?) y sus finanzas públicas toda vez que el 22% de los préstamos hipotecarios actualmente en vigor (140.000 kilos) cuentan con algún tipo de garantía de la administración. Aunque de momento Holanda se salva de la quema de la contracción económica comunitaria, su PIB creció un modesto 0,2% el segundo trimestre, las previsiones de las autoridades locales pasan por una contracción del 0,8% en 2012 y un repunte por el mismo importe en 2013.

Sea como fuere, en este caso concreto importan menos el hecho y sus causas como sus consecuencias en un momento como el actual. No hay que olvidar que Holanda no es ajena a la ola de austeridad que asola Europa, fruto de ese apego a la ortodoxia que se ha vuelto en contra de sus principales defensores y que les obliga a reducir un 1,5% de su déficit para cumplir con el 3% previsto en 2013 (V.A., La cosa se complica: Holanda no es España, 28-03-2012 y Estalla la bomba holandesa en el corazón de la Eurozona, 23-04-2012). Tal obligación 'autoimpuesta' se encuentra en la raíz de la crisis de gobierno de esta primavera, origen a su vez del proceso electoral actual. Como señalábamos al comienzo de este post, cualquier noticia que alimente el fuego de la contracción en los países core (muy interesante este Outside the Box de John Mauldin del martes, Is Germany entering a Recession?, 21-08-2012) y lleve al poder a los euroescépticos, aliviará plazos y requisitos, sin duda, pero quitará también recursos disponibles para los estados miembros que más lo necesitan. Sigan, por tanto, con atención este proceso.