La ‘recuperación’ inmobiliaria en perspectiva: lo que las hipotecas esconden

Estadísticas de hipotecas correspondientes al mes de agosto del Instituto Nacional de Estadística.

Lo bueno:

1. Las hipotecas sobre vivienda acumulan 15 meses consecutivos de subidas.
2. Su número ha repuntado un 29% desde los mínimos hasta situarse en 232.067 en el último año (todos los gráficos, gentileza del Servicio de Estudios de Bankia).

1. Su volumen también ha mejorado sustancialmente, en este caso, un 33% hasta alcanzar los 24.222 millones de euros.

1. El tipo de interés medio de las hipotecas contratadas sigue cayendo, lo que augura mayor actividad futura. En agosto se situó en el 3,25%, frente al 3,37% del mes anterior. Y la tendencia es decreciente.

1. Un 34,6% de las compraventas de casas se cierra sin hipoteca asociada, lo que sería indicador de un mercado más sano, por una parte, y de la entrada de nuevos agentes como fondos o entidades financieras, por otra.

Lo malo.

1. El número de hipotecas anuales se sitúa a años luz de los máximos del ciclo, cuando se cerraban 1.350.000 en un solo ejercicio. Seguimos a niveles de finales de 2011.

1. El volumen también dista mucho de la efervescencia que condujo a la crisis cuando se contrataron 192.000 millones de euros entre 2006 y 2007.

1. Aunque es verdad que hay crecimientos interanuales en ambos parámetros -número y volumen- del 25,8% y del 26,5%, respectivamente, las bases de comparación son muy bajas, lo que resta importancia al dato en términos relativos.
2. El número de cancelaciones de hipotecas sigue siendo superior al de las constituciones. De agosto a agosto, 298.218 interanuales, es decir: 66.151 por encima de las contrataciones. La cartera hipotecaria bancaria se sigue, pues, contrayendo, al menos en el ámbito puramente residencial.

1. Es verdad que el importe medio se ha situado en 104.000 euros, un importe sustancialmente inferior a los 150.000 de pico del ciclo. Pero si tomamos en cuenta la reducción media del precio de la vivienda en el periodo, se puede concluir que el 'loan to value' agregado no debe ser muy distinto.

1. Casi todas las novaciones que han tenido lugar se derivan de renegociaciones que han supuesto incrementos en los tipos de interés aplicados al deudor. Ni más ni menos que 151 puntos básicos de media en las hipotecas a tipo variable.

¿Cómo se interpreta esto?

Que hay que andarse con mucho cuidado antes de lanzar las campanas al vuelo.

Es verdad que hay factores de oferta y demanda que están ayudando a la revitalización del deprimido mercado inmobiliario patrio: falta de suelo en algunos núcleos urbanos, sensación de que los precios ya han tocado fondo y que no merece la pena esperar más, recuperación de la actividad y el empleo -y su efecto en las decisiones de compra-, posibilidad de obtener rentabilidades elevadas al alquilar determinados activos, previsión de bajos tipos de interés por mucho tiempo y multiplicidad de hogares derivada de los nuevos modelos familiares, podrían ser algunos de ellos.

Sin embargo, no hay que olvidar de dónde venimos. Recordar cuál es el 'stock' de viviendas sobrantes en la actualidad en nuestro país, las urgencias de determinados agentes -especialmente la banca- por deshacerse (o promover) de sus adjudicados finales o en desarrollo, el endeudamiento aún elevado de las familias españolas, la emigración tanto de extranjeros que habían fijado aquí su residencia como de nacionales, o el envejecimiento poblacional, como elemento crítico a medio plazo, recordar todo esto debería ayudar a moderar un mensaje que se antoja en exceso triunfalista: "Se avecina una nueva burbuja, corran antes de que sea demasiado tarde".

Que hay mucha más actividad es innegable. Que han sido las manos fuertes del mercado las que han propiciado que el ladrillo en sus distintas vertientes esté de moda, también. Que, sin embargo, el residencial en su conjunto se halla muy lejos de revivir esplendores pasados, es otra evidencia. No se dejen, por tanto, seducir por los cantos de sirena. Sean prudentes, selectivos y escépticos. Les irá mucho mejor.