“Tengo 20 casas en Pekín, donde paso un mes al año. ¿Por qué? Nunca habrá una burbuja”

A principios de 2006, cuando vivía en Roma, un diario latinoamericano me encargó un extenso reportaje sobre la burbuja inmobiliaria que parecía estar madurando en varios países de la Unión Europea. Consulté con economistas italianos, españoles, franceses e ingleses para obtener una visión global del asunto. Para mi sorpresa, la opinión mayoritaria, al menos la que yo encontré, es que no existía nada parecido a una burbuja y que, en todo caso, no se trataba de un asunto grave. “No hay burbuja, sino una gran demanda”, decían. Recuerdo que tuve que hacer muchas llamadas para encontrar una voz distinta que sirviese de contrapunto. La anécdota me vuelve a la cabeza cada vez que escucho sentar cátedra sobre el ladrillo chino.

Leí el primer reportaje al respecto en 2007, ya instalado en Asia, un año antes de las Olimpiadas de Pekín. Los activos inmobiliarios chinos habían duplicado el PIB anual y su explosión, indicaban los analistas extranjeros, era algo inminente que traería consecuencias aún más catastróficas que la famosa burbuja nipona. El asunto parecía serio: en 1991, cuando Japón tocó techo, el valor de sus inmuebles era el equivalente al 20% de la riqueza mundial y el área metropolitana de Tokio valía lo mismo que todo el territorio de Estados Unidos. Gente como Jim Chanos, de Kynikos Associates, han llegado a decir en estos años que la caída de China será la peor de todos los tiempos, “mil veces peor que la de Dubái”.

Ha pasado un lustro desde entonces y el ritmo de construcción ha disminuido sensiblemente sin llegar a pinchar, mientras que los precios en general continúan en ascenso, sobre todo en las grandes ciudades. El alquiler de mi apartamento de Pekín, sin ir más lejos, ha crecido un 115% en los últimos cuatro años. Aunque el tema todavía se toca con mucho tacto en los medios de comunicación chinos, ha entrado dentro del discurso oficial y el Gobierno está haciendo esfuerzos para enfriar el mercado inmobiliario: restricciones legales, nuevos impuestos, trabas a la financiación… En Pekín ahora mismo sólo pueden comprar casa las familias empadronadas, las cuales están autorizadas a acumular una nueva propiedad por persona (hay maneras de burlar la restricción, pero resulta muy difícil y costoso ya que el cambio de residencia en China está férreamente limitado por el llamado 'hukou').

‘Seseñas’ con cientos de miles de casas vacías

‘Nunca me he planteado comprar más de una casa en Dandong pero tengo veinte apartamentos en Pekín, un sitio en el que no paso más de un mes al año. ¿Por qué? Porque allí nunca va a estallar ninguna burbuja, allí está el poder’La idea del Gobierno no es sólo frenar, sino también redistribuir la inversión. Sucede que cientos de miles de familias enriquecidas a lo largo y ancho del país y que buscan asegurar sus ahorros (China carece por ahora de productos financieros atractivos) están dispuestas a pagar lo que sea por una propiedad en Pekín o Shangái, donde consideran que su dinero está a salvo. Casi todos los chinos que acumulan un cierto patrimonio en sitios como Xian, Guiyang o Zhengzhou… (ciudades que siguen creciendo por encima de la media y donde viven millones de personas) prefieren hacerse con una casa en las dos metrópolis más prestigiosas del país. Mucho más difícil es convencerlos de que gasten su dinero en los cientos de faraónicos proyectos urbanísticos que surgen cerca de sus casas o sus pueblos natales. Algunos de ellos, como Ordos, forman urbes a estrenar con cientos de miles de casas vacías, Seseñas cuya fantasmagórica imagen aliña bien cualquier noticia al respecto.

Un fabricante de maquinaria agrícola de Dandong (ciudad de dos millones y medio de habitantes en la frontera con Corea del Norte) razonaba la semana pasada sobre esta concentración radical de la inversión inmobiliaria dentro de un país de las dimensiones de China. “Nunca me he planteado comprar más de una casa en Dandong, pero tengo veinte apartamentos en Pekín, un sitio en el que no paso más de un mes al año. ¿Por qué? Porque allí nunca va a estallar ninguna burbuja, allí está el poder. El sueño de 1.400 millones de chinos es tener casa en la capital, o en Shangái, porque son lugares únicos. Eso sin contar a los extranjeros, que van todos allí. Además, es prestigioso tener propiedades en la capital o mandar a tus hijos a vivir un periodo o a estudiar. Son todo ventajas. No hay nada así comparable en Europa. Imagínese un par de ciudades donde todos los americanos, europeos y japoneses hubiesen querido tener casa desde que empezó el éxodo rural. ¿Quién no habría querido comprar allí?”.

Desde China, y aunque el tema es oficialmente 'sensible' (lo que significa que los expertos y los medios de comunicación no pueden hablar con total libertad de ello), genera cada vez más indignación el hecho de que el precio de la vivienda sea hasta 30 veces superior al de los ingresos medios. Después, en un plano más teórico, preocupan los cerca de 70 millones de apartamentos a estrenar que hay ya en todo el país en lugares como Ordos, así como las delirantes infraestructuras y edificios públicos o semipúblicos a los que no se les está dando ningún uso: fuentes de mil caños en pleno desierto, teatros que no tienen ni butacas, auditorios donde nunca suena música, museos sin piezas que exhibir, etcétera. Algunos de ellos, además, están utilizando los materiales más caros en el mercado, como mármoles o metales costosos, para embellecer espacios que no disfruta nadie.

Pese a todo, y como sucedía en España hace no tanto tiempo, la opinión más extendida entre economistas chinos es negar la mayor. Expertos como Dong Fang, director del área inmobiliaria del Centro de Investigación de la Universidad Normal de Beijing, ofrecen argumentos demográficos, urbanísticos e históricos. En primer lugar, recuerda, China tiene 1.400 millones de habitantes y la prioridad para la mayoría de ellos es hacerse con una vivienda decente. Además, la migración del campo a las ciudades, que en las últimas décadas ha movido a unos 400 millones de chinos, sigue en curso. El Gobierno espera que la población urbana pase del 50% actual a más del 70% antes de 2020, una transición impulsada y tutelada por las autoridades para dar el próximo 'salto adelante', hacia una economía menos dependiente de las exportaciones y la inversión pública.  “Desde los años 90 se dice en Occidente que los chinos tenemos burbuja. Sin embargo, nunca explota; al revés, los precios suben. Lo que pasa es que en China hay mucha menos tierra per cápita para urbanizar, así que es normal que las casas sean más caras. Por otra parte, hemos empezado muy tarde la urbanización y ahora está en pleno auge. Hace quince años ni siquiera existía el mercado inmobiliario, las casas las construía y distribuía el Estado: todos los propietarios son nuevos propietarios”, sostiene Dong, antes de concluir con un argumento que habíamos oído antes. “No hay burbuja, sino una gran demanda”.