¿Se puede comprar una casa y ponerla a nombre de una menor?

Vamos comprar una casa que tiene 110 años por 20.000 euros. Haremos una pequeña reforma para vivir mi mujer y mi hija. Por diversos problemas la queremos poner a nombre de mi hija, que tiene 10 años. ¿Qué pasos debo dar? ¿Lo puedo hacer? ¿Qué me aconseja?

Respecto al fondo de su pregunta y desde el punto de vista del Derecho Civil, ni la antigüedad de la vivienda ni el valor de la misma inciden en la legalidad o dificultad de adquirir el bien inmueble a nombre de su hija, que, como menor de edad no emancipada que es, necesita y requiere la patria potestad de sus padres (artículo 154 del Código Civil, artículo 162 y siguientes). No obstante, también es necesario apuntar que la capacidad de obrar plena se adquiere con la mayoría de edad y esta no llega (artículo 12 de la Constitución Española) hasta los 18 años, y el propio Código Civil en sus artículos 1263 y 1264 afirma que los menores no emancipados están impedidos para prestar consentimiento y sin este último no existe el contrato.

Desde este punto de vista y presumiendo que la adquisición de este bien inmueble a nombre de la menor no le va a suponer a priori perjuicio alguno, (presunción que no en todos los casos opera así), la vivienda se adquirirá a nombre de su hija y ella será la titular, pero actuando ustedes dos como sus representantes legales (artículos 162 y 267 del Código Civil) y como administradores del bien, y ello es así porque tras la Constitución Española se impone (artículo 10.1) el fomento por parte de los poderes públicos del libre desarrollo de la personalidad, y tras la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de protección jurídica del menor, de modificación del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 2, párrafo segundo se establece que las limitaciones a la capacidad de obrar de los menores se interpretaran de manera restrictiva.

Cuestión de otra índole y especialidades jurídicas distintas podrían ser la exigencia por parte del notario en cuanto a poder acreditar el origen de este dinero o las posibles repercusiones fiscales de titularizar un bien a nombre de un menor que en principio no es la “propietaria” del dinero que va a servir para la compra del bien inmueble. Finalmente y una vez que se eleve a escritura pública (acto recomendable aunque no obligatorio) el contrato de compraventa privado se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad (acto tampoco obligatorio pero aún más recomendable).

ABONAR LOS ARREGLOS DE UN PISO ARRENDADO

Tengo un piso arrendado con muebles y electrodomésticos. Querría saber quién tiene que abonar los arreglos si se producen averías de las habituales en los electrodomésticos.

Si el bien fue adquirido nuevo y tiene menos de dos años, siempre y cuando se conserve la factura o ticket legal, se debe en primer lugar exigir la reparación del vendedor conforme redacta, entre otros, el art. 123 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre. Por el contrario, si ya se ha superado el tiempo de garantía legal y en su caso el contractual o comercial, en donde algunas marcas ofrecen una garantía adicional a la legal de otros dos o tres años más, el problema hay que solventarlo bajo el “paraguas” de la las Leyes de Arrendamiento Urbano.

La cuestión a tratar es una de las más controvertidas de las diferentes Leyes de Arrendamientos Urbanos, en concreto de la actual Ley 29/1994 de 24 de noviembre, así como de las pequeñas modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y ello es debido fundamentalmente a que no ha existido jamás en nuestra legislación norma de rango legal que defina el significado de la expresión "pequeñas reparaciones", redacción que ha sido causa de numerosas y diferentes interpretaciones con un sinfín de matices y casuística particular que han acabado en muchas ocasiones en disputas en los tribunales de justicia concluyendo con resoluciones judiciales que, al menos aparentemente, parecieran contradictorias para casos similares.

A este respecto, básicamente el marco legal donde ampararse se reduce a lo redactado en el apartado 4º del artículo 21 de la Ley de 29/1994 de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 21. Conservación de la vivienda

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Rápidamente, de la lectura de este artículo, se vislumbra la imposibilidad en muchos casos de encajar las innumerables averías, desgastes, desperfectos, deterioros, mal funcionamiento de los aparatos, etc., en esta exigua definición, por ello en la medida de lo posible hay que agotar todo intento de arreglo amistoso entre arrendador y arrendatario antes de que el asunto se encone, acudiendo sólo a los tribunales de justicia u otra vía de solución extrajudicial en los casos estrictamente necesarios.

La jurisprudencia, a grandes rasgos, ha venido a establecer algunas pautas que pueden ayudar a comprender hasta dónde llegan las obligaciones de cada una de las partes:

1.- -Si la causa de las averías o desperfectos proviene del arrendatario, en base a la autoría del daño, lo debe reparar él, ya sea la reparación grande o pequeña. Cuestión distinta es que tal autoría pueda demostrarse de manera fehaciente e indubitada en sede judicial.

2.- Si las averías producidas en un bien que no haya superado su vida útil son, bajo el sentido común, la lógica y la necesaria armonía y proporción que debe presidir toda relación contractual, pequeñas, entendiendo además por pequeñas tanto las de poco valor económico (en proporción con el coste de reposición a nuevo de un bien de similares características), como la escasa dificultad en ejecutarlas, así como la no repetición continuada de las mismas, el coste debe correr por cuenta del inquilino, del arrendatario. Las mayores controversias suceden cuando el bien, a pesar de no haber superado su vida útil, sufre repetidas averías fuera de la garantía legal de dos años y/o estas son muy costosas con respecto al precio de mercado a valor de nuevo, (lo que en los últimos años no es nada raro debido al elevado precio de las piezas, mano de obra y desplazamiento).

En los casos en los que el bien no ha superado su vida útil, si el inquilino no puede o se niega a comprar por sí mismo un determinado electrodoméstico para llevárselo cuando acabe la relación contractual, el conflicto está servido ya que la literalidad de la Ley (que no de lo que se desprenda en cada caso por parte de los tribunales de justicia) obliga al inquilino a sufragar las pequeñas reparaciones, por muy repetidas en el tiempo que sean o por muy desproporcionadas económicamente respecto a la compra de uno nuevo.

Por un lado, es totalmente injusto que el inquilino se gaste mucho dinero en un bien que en muchos casos tendrá ya unos años, “parcheado” a reparaciones y de propiedad ajena, y por otro lado, también es injusto (en el sentido técnico-legal) para el propietario que se le exija comprar un bien nuevo, porque si el legislador hubiera querido decir eso, obligarle a ello (teniendo como ha tenido oportunidad en la reciente Ley 4/2013 de 4 de junio) lo hubiera hecho y, sin embargo, a este respecto sigue obligando al arrendatario a ocuparse de las pequeñas reparaciones, sin añadir aclaración o concreción al respecto.

3.- Si resulta que esas reparaciones por la elevada cuantía económica, o por su dificultad técnica o material (lo que normalmente también se traduce en un mayor coste), no son tan pequeñas como pudiera inicialmente pensarse, a pesar de que provengan de un natural desgaste del bien en cuestión y el citado electrodoméstico hubiera superado su vida útil estimada (vida que de media suele rondar los doce años), la obligación de reparar y en su defecto de reponer el bien por otro de similares características, le corresponde al arrendador, al propietario.

*Javier Sevillano: abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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