Un yonqui se ha colado en una casa de mi propiedad: ¿cómo puedo echarle?

Compré dos viviendas adosadas en estado de ruina para demoler. Una de ellas con uralita en el techo y, por razones de salud, se necesita una empresa especializada que lo retire y un permiso específico del Gobierno de Canarias. Llevo casi tres meses esperando ese permiso, y en ese tiempo se ha metido un yonqui en la casa que no tiene uralita. Me han recomendado que llame a la policía y denuncie pero hay gente que me dice que no acuda al procedimiento legal y que lo resuelva por mi cuenta. Mi intención es quitar ventanas y puertas el día que vaya a demoler y echarlo. No sé qué peligros legales puede acarrear eso.

Atendiendo al más escrupuloso cumplimiento de la ley no le puedo recomendar solución que no sea la de los cauces que el ordenamiento jurídico prevé para estos casos. Cauces que ya le adelanto que por lentos y farragosos no dan una respuesta fáctica eficiente para usted. Tenga en cuenta que la situación a la que se enfrenta tiene implicaciones en materia de Derecho Civil, Penal, Administrativo-Policial, Constitucional y hasta Social y no necesariamente por este orden.

Si ya ha solicitado la correspondiente declaración de ruina, le recomiendo que ante un problema de orden social en el que puede peligrar la vida de un ser humano, lo notifique por escrito con copia sellada y fechada a su Ayuntamiento, en concreto al Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda y a la Concejalía de Asuntos Sociales así como también a la Consejería de Política Social y de Vivienda del Cabildo de Gran Canaria. De esta manera, es muy probable que estos servicios sociales además de prestarle asistencia socio sanitaria, puedan encontrarle un espacio habitable donde no peligre su vida y donde se evite el riesgo de posibles accidentes y de posibles responsabilidades.

Si esta medida fallara, al menos usted ya ha puesto en conocimiento de las autoridades responsables la problemática a la que se enfrenta. Por un lado, el departamento de Urbanismo conocerá la necesidad ante este particular caso de agilizar la concesión del trámite requerido, y de las posibles consecuencias fatales que se podrían derivar ante la inacción, y por otro lado y de manera simultánea también se está trasladando a los responsables de atención social la necesidad de que a esta persona enferma se le brinde el trato que por sus circunstancias merece. También sería muy recomendable que indagara sobre la posibilidad de que alguna organización privada de ayuda a toxicómanos pudiera socorrer a esta persona.

A continuación y tras un tiempo prudencial a la espera de que estas dos administraciones y sus diferentes departamentos intervengan (le recomendaría unas dos semanas), el siguiente paso a dar sería ponerlo en conocimiento de la policía municipal y del departamento de bomberos, el primer cuerpo policial para que en pro de preservar la vida, seguridad e integridad de esta persona intente trasladarle a otro lugar habitable o lejos de los inminentes peligros que una vivienda en ruina representa. Y el segundo, para que bajo la dirección técnica del arquitecto municipal aseguren, apuntalen y acordonen la citada vivienda a fin de que nadie pueda correr peligro ni nadie pueda acceder a ella.

Lo explicado es lo más aconsejable desde el punto de vista humano y en evitación de posibles responsabilidades jurídicas. Ahora bien, si usted logra echar sin ejercer violencia alguna y convencer a esta persona para que por su propio bien abandone la vivienda, no estaría cometiendo ningún ilícito jurídico, como tampoco lo comete al quitar puertas y ventanas el día de la demolición. Más si cabe cuando la citada vivienda además de estar en situación de ruina fáctica carece de techumbre, lo que hace que no pueda considerarse domicilio habitual por ser inhabitable, en definitiva inhábil para el ser humano. El problema puede devenir en el transcurso de la demolición o incluso antes si esta persona se niega en rotundo a abandonar voluntariamente la ruina. Situación en la que va a tener que acudir a los servicios policiales para que en base al deber de garantizar la vida e integridad de un ser humano en el ejercicio de sus funciones, deberían poder remover a esta persona y de paso garantizarle a usted todos los legítimos derechos que se infieren de la existencia y tenencia de una propiedad privada.

ALQUILAR UN SOLAR INDUSTRIAL A UN TERCERO

Quisiera saber si al alquilar un solar industrial puedo ser responsable subsidiario por las actividades que realice el ocupante.

Si el objeto del contrato de arrendamiento fuera el solar industrial y en él no hubiera edificación alguna al respecto o incluso aunque existiera tal construcción, el objeto nuclear del contrato de arrendamiento no fuera en sí el negocio desarrollado en la instalación sino que el fin perseguido en el contrato fuera la actividad o actividades propias y comunes que se desempeñan en un solar industrial, el marco legal en el que se circunscribe su pregunta no vendría amparado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre sino por el Código Civil.

Por otro lado así se deduce también de lo preceptuado en los artículos 2, 3 y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 que a continuación le transcribo:

Artículo 2, Arrendamiento de vivienda:

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 3, Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

Artículo 4, Régimen aplicable:

Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En definitiva y en base a lo antedicho, la posible responsabilidad en la que usted incurriría sería la relativa a la denominada Responsabilidad Civil Aquiliana de los artículos 1902 y 1903 del Código Civil, responsabilidad que no nace directamente de lo regulado en el contrato, sino de la responsabilidad extracontractual, y por tanto responsabilidad que quedará perfectamente salvada y exonerada, con la formalización de un contrato de arrendamiento de solar por parte de un abogado experto en esta materia que deje bien claro y delimite las consecuencias de los actos indebidos e ilícitos del arrendatario, debiendo por otro lado usted poner en conocimiento de las autoridades administrativas competentes la comisión de posibles actuaciones ilícitas en el momento que tenga conocimiento de ellas, al mismo tiempo que le comunique al arrendatario la cesación inmediata de las mismas.

Artículo 1902:

El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

Artículo 1903:

La obligación que impone el artículo anterior es exigible, no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder.

La responsabilidad de que se trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño.

A este respecto es importante que verifique la posible regulación particular que en su Comunidad Autónoma desde un punto urbanístico y del suelo, se haga sobre la calificación técnica que dan a los solares y de la responsabilidad urbanística que algunas leyes autonómicas vuelcan de manera concurrente sobre el titular de los terrenos, responsabilidad con la que particularmente no estoy de acuerdo, entre otras muchas otras razones porque el titular peticionario de la licencia (o en su caso el incumplidor) ya sea de actividad económica, industrial, agrícola etc., etc., debe ser el sujeto supervisado por el garante en la debida cumplimentación de la ley antes y después de su concesión, es decir la administración competente actuante debe supervisar y verificar la legalidad de lo solicitado, por tanto otorgar corresponsabilidad directa al propietario de los terrenos me parece cuando menos desproporcionado y carente de tipicidad. (Por ejemplo y en este sentido se redacta el artículo 228.1 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de 30 de junio del Gobierno Vasco).

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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