Tengo un vecino moroso, insolvente y en el paro: ¿es posible hacerle pagar su deuda?

Un vecino no paga las cuotas de la comunidad. Entiendo que habría que ir por vía judicial para reclamar la deuda pero es insolvente y está en paro

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Un vecino no paga las cuotas de la comunidad. Entiendo que habría que ir por vía judicial para reclamarle la deuda, pero ¿cómo se sustancia el pago si es absolutamente insolvente, es decir, no tiene ninguna actividad y me temo que no cobra ni el paro? ¿Y si lo percibiera?

Previa a la vía judicial es necesario comunicarle la obligación de pago por escrito dando fe del contenido. Para ello, la comunidad de propietarios tiene que detallar los impagos y aprobar la decisión de acudir a los tribunales. Y, efectivamente, respondiendo a su pregunta, si no tuviera ningún sueldo, salario o renta embargable, una resolución favorable al demandante se traduciría en la mayoría de las ocasiones en una sentencia condenatoria con obligación de pago futura cuando el condenado civilmente viniera a mejor fortuna, a no ser que en la demanda, en el procedimiento judicial oportuno, no sólo se persiga la averiguación de todos sus bienes muebles para que satisfagan la deuda, sino también de los inmuebles. En este sentido se pronuncia el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal cuando dice:

Artículo 9:

1.- Son obligaciones de cada propietario:

Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Es decir, el propio piso, como bien real que es y del que nace el adeudo de las cuotas, puede acabar siendo subastado para saldar las cuotas impagadas a la comunidad, teniendo en cuenta que la vivienda puede estar gravada con un préstamo hipotecario y, por tanto, el montante económico resultante de la subasta se destinaría en primer lugar a cubrir lo prestado por la entidad financiera o hipotecante, y después, si aún quedase suficiente dinero, a saldar las deudas con la comunidad de propietarios. En contestación a su última pregunta y relativa al posible cobro del paro, la citada cuantía es embargable o inembargable en función de la cifra económica que perciba por el desempleo, situación que se regula en los artículos que aquí copio:

El artículo 1 del Real Decreto 1888/2011 de 30 de diciembre por el que se fija el Salario Mínimo Interprofesional establece:

Artículo 1. Cuantía del salario mínimo interprofesional:

El salario mínimo para cualesquiera actividades en la agricultura, en la industria y en los servicios, sin distinción de sexo ni edad de los trabajadores, queda fijado en 21,38 euros/día o 641,40 euros/mes, según que el salario esté fijado por días o por meses.

En el salario mínimo se computa únicamente la retribución en dinero, sin que el salario en especie pueda, en ningún caso, dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero de aquel.

Este salario se entiende referido a la jornada legal de trabajo en cada actividad, sin incluir en el caso del salario diario la parte proporcional de los domingos y festivos. Si se realizase jornada inferior se percibirá a prorrata.

Para la aplicación en cómputo anual del salario mínimo se tendrán en cuenta las reglas sobre compensación que se establecen en los artículos siguientes.

La Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 607. Embargo de sueldos y pensiones

1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional (es decir, no se puede embargar aquel salario, sueldo o pensión que sea igual o inferior a 641,40€ al mes).

2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:

1º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.

2º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.

3º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100.

4º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100.

5º Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100.

3. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Secretario judicial.

4. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Secretario judicial podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1.º, 2..º, 3.º y 4.º del apartado 2 del presente artículo.

UNA CASA EMBARGADA POR UN BANCO SE CAE A PEDAZOS

Una entidad financiera es propietaria de una casa procedente de una ejecución hipotecaria cuyo propietario fue desahuciado hace tres años. La vivienda es contigua a la mía. Por dejadez de la entidad está cayendo el muro que delimita nuestros patios. Les he llamado en muchas ocasiones, pero no me dan ninguna solución.

En el caso que usted plantea hay que reaccionar frente a la entidad bancaria como si de un vecino propietario más se tratara, es decir, comunicándole de manera fehaciente e indubitada la obligación de contribuir al correcto mantenimiento, conservación y en su caso reparación de este muro medianero, y más si cabe cuando como usted afirma la causa que origina tal resultado proviene única y exclusivamente de la dejación del vecino colindante. Por tanto, olvídese de las llamadas telefónicas, faxes e incluso cartas certificadas puesto que no dan fe de su contenido, averiguando por ejemplo el domicilio de la entidad propietaria del inmueble, a través del Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios.

Actúe utilizando como medio de reclamación o bien un telegrama en la modalidad normal (el calco del telegrama ya da fe del contenido), o también mediante un burofax, medio mucho más caro que el telegrama pero que permite expresarse utilizando un mayor número de palabras. Se ha de aclarar también en este sentido que lo que comúnmente se conoce como entidad bancaria no sólo engloba al banco o a la entidad financiera, sino que el holding empresarial bancario incluye o comprende a su vez a entidades aseguradoras, sociedades y agencias de valores, empresas de promoción inmobiliaria, etc. Empresas que en muchos casos tienen nombres comerciales y/o societarios parecidos al de la entidad bancaria, pero con obligaciones y derechos muy distintos y siendo normalmente estas últimas, las inmobiliarias, las titulares de los bienes inmuebles y por tanto a quien se debe dirigir para reclamar.

Si su piso, su propiedad, no se ha constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal, la normativa a la que está sujeta es la de la del Código Civil; en concreto queda afectado por lo recogido, entre otros, en los siguientes artículos:

De la servidumbre de medianería

Artículo 571: La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

Artículo 572: Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Artículo 575: La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.

Artículo 1098: Si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa. Esto mismo se observará si la hiciere contraviniendo al tenor de la obligación. Además podrá decretarse que se deshaga lo mal hecho.

Artículo 1101: Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

Artículo 1902: El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

Por el contrario, si su propiedad y la contigua estuvieran afectas al régimen de la propiedad horizontal, la normativa a aplicar sería la contemplada en la Ley /1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en donde se enmarcan las obligaciones de los propietarios:

Artículo 9:

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.Ir a Norma modificadora

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Artículo 10:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Conclusión. Una vez transcurridos diez días hábiles desde el requerimiento mediante telegrama o burofax, si la entidad propietaria del inmueble no se pone en contacto con usted utilizando un medio escrito, es conveniente contactar con un Abogado especialista de cara a entablar acciones judiciales.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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