Estoy divorciado y tengo el uso de la casa; si la alquilo, ¿debo compartir los ingresos?

Estoy divorciado. La casa está a nombre de los dos, pero acordamos que el uso y disfrute de la vivienda los tendría yo, así como el pago de la hipoteca y demás gastos. ¿Puedo alquilar el piso? En caso afirmativo, ¿tengo obligación de compartir con ella ese ingreso?

De su pregunta no se desprende si este acuerdo fue judicial o extrajudicial, aunque deduzco que fue un acuerdo extrajudicial verbal consensuado y voluntario, acuerdo que lógicamente no entró en su momento a valorar ni a pactar esta nueva situación que ahora aflora y que, por tanto, tiene difícil solución ya que si hablamos de acuerdos equilibrados, consensuados bajo un escenario real de ingresos y gastos, la nueva situación que usted propone seguramente desbarate el escenario sobre el que partió y se logró ese acuerdo privado.

La otra parte podría ver una especie de “enriquecimiento injusto” que, de haberlo sabido, podría haber hecho cambiar el criterio inicialmente vertido, sobre todo porque en la práctica, el préstamo hipotecario, no digo la propiedad, desde el punto de vista de la titularidad y todo lo que de carga jurídica conlleva para quien de facto le es imposible volverse a hipotecar, sigue a nombre de los dos aunque sea abonado por uno sólo. Sin embargo, considero desde un punto de vista más jurídico que la persona que consensuó ese acuerdo debe asumir los efectos propios del mismo. Es decir, debe soportar por supuesto que usted alquile el piso y, al haber querido que usted sea el beneficiario del uso y disfrute del bien, ese parabién conlleva igualmente la aceptación de los frutos propios, siendo para usted en su totalidad la renta obtenida por el alquiler.

Le facilito la normativa del Código Civil que ampara tal proceder:

Del usufructo en general

Artículo 467: El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

Artículo 468: El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

Artículo 469: Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

Artículo 470: Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.

Artículo 471: El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.

Artículo 472: Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al propietario.

En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario. Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo.

MI PADRE VIVE EN UNA CASA HEREDADA CON UNA MUJER

Mi padre tiene el 36% del usufructo de su vivienda habitual. Las propietarias somos mi hermana y yo. Ahora mi padre convive con una mujer con la que en un futuro podría contraer matrimonio. ¿Qué consecuencias podría tener para nosotras el día que mi padre fallezca?

Vaya por delante que esta pregunta no es propiamente de Derecho Inmobiliario, sino de Derecho Hereditario, y con los datos que aporta intentaré responder desde un punto de vista deductivo y teniendo como base el Derecho Civil General ya que existen algunas particularidades para el Derecho Civil de Galicia, Aragón, Navarra, País Vasco y Cataluña.

En consecuencia, deduzco que las hermanas tienen el cien por cien de la propiedad, por tanto su padre no es propietario del bien, sólo es usufructuario y dado que el usufructo no se hereda aunque sí se puede ceder y arrendar, al fallecimiento de su padre se extinguiría el usufructo aun incluso si lo hubiera cedido o arrendado a un tercero, quedando por tanto ese tercero (viuda) en la obligación de abandonar la casa ya que no ostenta los derechos del artículo 834 del Código Civil, derechos que sí tendría si su padre fuera titular de la vivienda. Le expongo a continuación los artículos del Código Civil que lo regulan:

Artículo 468: El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción.

Artículo 469: Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.

Artículo 470: Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes. (Se entiende del Código Civil.)

Artículo 480: Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.

Artículo 498: El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya:

Artículo 513: El usufructo se extingue:

1.º Por muerte del usufructuario.

2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.

3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4.º Por la renuncia del usufructuario.

5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6.º Por la resolución del derecho del constituyente.

7.º Por prescripción.

Artículo 834: El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste judicialmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.

Artículo 1280: Deberán constar en documento público:

1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

Conclusión. Lo único que podría hacer su padre como no titular del bien es ceder, arrendar el usufructo a la nueva esposa, pero estas posibles transmisiones se extinguen al fallecimiento de su padre, por lo que la viuda tendría que abandonar la vivienda.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

Puede enviar sus dudas al Consultorio en este enlace.