¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que el dueño arregle los desperfectos de la casa?

Vivo de alquiler en una vivienda en la que el propietario hace años que no paga la comunidad, tampoco la hipoteca y creo que está vía ejecutiva para embargo. Además, tiene deudas con el ayuntamiento y varias empresas. En lo que a mí respecta no cumple con las cláusulas de mantenimiento de la casa que firmamos en el contrato. ¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que se haga cargo de todo lo que hay pendiente de hacer en la casa? ¿Me puede denunciar si lo hago? Al tener tantas deudas, ¿me puede reclamar alguien el alquiler como pago de ellas?

El arrendador tiene que cumplir con lo estipulado en el contrato, así como con las obligaciones mínimas que se derivan de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil. Usted debe comunicar al arrendador mediante telegrama o burofax al domicilio reseñado en el contrato el estricto cumplimiento de las citadas obligaciones en los términos que dicta el artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Artículo 21. Conservación de la vivienda:

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Una vez comunicado los citados incumplimientos, si no hubiera respuesta o ejecución material de las obligaciones advertidas, debe a tenor del artículo 1124 del Código Civil demandar en los tribunales de justicia al propietario o proceder a resolver el contrato de inquilinato, comunicando de igual modo tal resolución por un medio fehaciente e indubitado y exponiendo los motivos de la misma.

Le copio parcialmente el citado artículo.

"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible".

Para que se pueda llevar a cabo dicha resolución, usted debe seguir cumpliendo con las suyas, es decir con el pago de las rentas y además el incumplimiento por parte del arrendador en las obligaciones estipuladas debe ser un incumplimiento grave que impida la habitabilidad del inmueble o la dificulte en exceso. Dicha resolución contractual no le permite seguir ocupando la vivienda, exponiéndose a que el arrendador le demande por impago de las rentas, en cuyo caso, y atendiendo a la concretas particularidades en el incumplimiento de los obligaciones del arrendador, el tribunal entenderá si ha habido causa suficiente o no para llevar a cabo la resolución contractual así como del resultado de las posibles reclamaciones por los daños sufridos.

Respecto a la última pregunta, en principio no debe temer que nadie le reclame las deudas del propietario salvo que medie una sentencia judicial de la que usted tendría conocimiento y que otorgue al demandante este derecho de crédito frente a usted, situación poco habitual, o que reciba una comunicación por parte de Hacienda en la que se le dé traslado del embargo de todos los ingresos del arrendador, entre los que por supuesto se incluyen las rentas del alquiler, circunstancia esta última aún menos habitual cuando el propietario-arrendador es una persona física.

He de aclararle en este sentido que las deudas que pudiera tener el propietario con Hacienda no necesitan de un procedimiento judicial para que sean exigibles ni en la fase recaudatoria voluntaria ni en la fase ejecutiva, pero sí de un procedimiento administrativo del que usted tendría conocimiento fehaciente si le llegaran a reclamar las mensualidades del arrendamiento.

En cualquiera de los dos casos, si usted tuviera que abonar estas rentas del alquiler a alguno de estos terceros, y siempre que tales exigencias se efectúen por los cauces anteriormente indicados, quedaría eximido de abonar las citadas cuantías al arrendador.

CONSTRUIR UNA PISCINA EN UNA ZONA COMÚN

La comunidad a la que pertenece nuestro piso tiene un enorme espacio común entre los dos bloques que la conforman. Este espacio común y su destino específico no están recogidos en las escrituras públicas. Con la nueva LPH de 2013 y el artículo 17.4, ¿pueden los vecinos con regla de 3/5 aprobar la instalación de una piscina? Gracias.

El asunto sobre el que se interesa es manifiestamente controvertido y existen resoluciones judiciales contradictorias a este respecto, dado que el juzgador viene en algunos supuestos a exigir la unanimidad para la instalación de una piscina en un lugar común, y en otros casos no idénticos pero sí parecidos argumenta que dicho quorum es desproporcionado, aplicado en abuso de derecho e incluso tiránico.

La cuestión hasta ahora a debatir consistía sobre todo en escudriñar hasta dónde había querido llegar el legislador con la expresión interés general, así como con la expresión servicios comunes en el artículo 17.1 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor hasta el 28 de junio de 2013, discusión que, según sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2008, debía quedar zanjada entendiendo que la instalación de una piscina en espacios comunes en una propiedad horizontal no es un servicio de interés general, sino recreativo, por lo que se necesita el acuerdo de todos y cada uno de los comuneros.

Después de la reforma introducida mediante Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y atendiendo al fin teleológico que imbuye tales modificaciones, parece que queda patente la intención del legislador de prácticamente suprimir la necesidad de la unanimidad en la adopción de los acuerdos que deben regir la pacífica convivencia de los comuneros.

En este sentido soy favorable a aplicar las exigencias del actual artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, los tres quintos estipulados en la norma; sin embargo, me preocupa la introducción del legislador del párrafo segundo, redacción que ya existía en el artículo 11.4 derogado tras la reforma de 2013, seguramente en pro de la búsqueda de un equilibrio (aunque bajo mi criterio no sólo no lo consigue, sino que vuelve a acumular más incertidumbre e inseguridad), puesto que con esta redacción el legislador vuelve a dejar en manos de los tribunales de justicia y en la casuística particular la casi subjetiva e inabarcable consideración de hasta dónde llega y hasta dónde no el perjuicio (el legislador lo denomina “inservible”) en el disfrute de otro/s comuneros discordantes que se opusieran a la instalación de la piscina. Se volvería por tanto a depender de nuevo de las consideraciones “ad hoc”, que el tribunal entendiera respecto a la posible demanda planteada por el opositor u opositores, en el sentido de si es legítima o se plantea en abuso de derecho.

Copio a continuación el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 17: Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso. No obstante y a mi juicio, el posible perjuicio sufrido en la imposibilidad de disfrutar ese espacio común (el destinado a la instalación de la piscina) debería ser notorio, evidente, actual y grave como para que el tribunal sentenciador estimara la pretensión de los comuneros discordantes.

Por otro lado y en otro orden de cosas, debe tener en cuenta (por si le afectara) lo estipulado en los artículos 10.1 d) y 10.3 de la actual Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 10: 1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso: cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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