Mi inquilino murió. Ahora vive su hijo en mi casa y no me paga: ¿qué hago?

Estoy pasando un calvario porque alquilé mi vivienda a un sujeto que falleció. En la vivienda vive ahora el hijo, que no paga el alquiler ni quiere dejar el inmueble. ¿Qué puedo hacer para recuperar el piso?

Básicamente, debe comunicar mediante burofax la obligación de abonar en el plazo de, por ejemplo, siete días naturales desde la recepción del burofax, las deudas, así como la obligación de abandonar la vivienda y la situación de “precario” en la que posiblemente se encuentre el ocupante con la correspondiente “entrega de llaves”.

De no resultar efectiva dicha pretensión o pretensiones se puede presentar la demanda en el plazo de un mes a contar desde el día que se desatendió el burofax, para lo que es conveniente pedir presupuesto a varios abogados con el objeto de iniciar acciones judiciales encaminadas al abandono de la vivienda, y en su caso y previo estudio procesal oportuno al pago de las rentas vencidas y debidas. En caso de no disponer de recursos económicos suficientes, le aconsejo solicite las prestaciones que otorga el servicio de justicia gratuita (www.justiciagratuita.es). Le copio a continuación la regulación procesal básica que le atañe:

Ley de Enjuiciamiento Civil:

Artículo 250 Ámbito del juicio verbal:

Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas:

Artículo 2º uno:

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Artículo 2º cuatro (extractado):

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

DEUDAS CON LA COMUNIDAD

Por problemas económicos graves, llevo cuatro meses sin pagar el recibo de la comunidad. Me gustaría saber cuándo puede la comunidad demandarme –si bien nadie ha querido saber por qué no pago–, cómo deben comunicármelo y qué procedimiento debe seguir la comunidad para informarme, así como de costes del proceso judicial. Mi intención, después de 40 años en el edificio, es pagar, como lo he hecho siempre pero no cobro nada y toda mi familia está en paro y sin prestación alguna. Asimismo, ¿existiría alguna alternativa para demorar el pago?

Empezando por su última duda, he de manifestarle que la alternativa para demorar el pago pasa indefectiblemente por la comprensión, la paciencia y el límite en los recursos económicos, los recursos propios de los que disponga la comunidad de propietarios o que en el último momento consiguiera usted financiación ajena para saldar la deuda con la comunidad.

Respecto al resto de preguntas, debo responderle que el medio a utilizar para su comunicación puede ser cualquiera de los generales admitidos en derecho que dé fe del contenido, como pudiera ser la comunicación (aunque no recoja el aviso) al domicilio causante de la deuda, de la obligación de pago mediante el envío de un telegrama o burofax, sin perjuicio de la consciencia de la existencia de la deuda que usted mismo declara y de los medios hasta ahora utilizados por la comunidad cuando se convocan juntas ordinarias o extraordinarias y se da el respectivo traslado de las decisiones adoptadas.

A continuación, la comunidad adoptará los acuerdos correspondientes para exigirle “posiblemente por última vez” el pago voluntario y de resultar infructuosa tal exigencia debe estar usted “preparado” para recibir en cualquier momento una notificación del juzgado informándole de la presentación de la demanda (juicio monitorio artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) por parte de la comunidad y de la obligación de pago en el plazo de veinte días. Si usted quisiera oponerse, defenderse de esta exigencia deberá contratar abogado y procurador de manera privada o solicitar los beneficios de justicia gratuita para que se le designe abogado y procurador. Le copio a continuación los requisitos (también el enlace donde aparece el modelo de solicitud) que se deben reunir para que prospere dicha solicitud, www.justiciagratuita.es :

Pueden solicitarlo aquellos ciudadanos que, estando inmersos en cualquier tipo de procedimiento judicial o pretendiendo iniciarlo, carezcan de patrimonio suficiente para litigar.

Se reconocerá el derecho de asistencia jurídica gratuita a aquellas personas físicas que careciendo de patrimonio suficiente cuenten con unos recursos e ingresos económicos brutos, computados anualmente por todos los conceptos y por unidad familiar, que no superen los siguientes umbrales:

Dos veces el indicador público de renta de efectos múltiples vigente en el momento de efectuar la solicitud cuando se trate de personas no integradas en ninguna unidad familiar. (En 2014 12.780,26 €)

Dos veces y media el indicador público de renta de efectos múltiples vigente en el momento de efectuar la solicitud cuando se trate de personas integradas en algunas de las modalidades de unidad familiar con menos de cuatro miembros.(En 2014 15.975,33 €)

El triple de dicho indicador cuando se trate de unidades familiares integradas por cuatro o más miembros. (En 2014 19.170,39 €)

Constituyen modalidades de unidad familiar:

La integrada por los cónyuges no separados legalmente y, si los hubiere, los hijos menores con excepción de los que se hallaren emancipado.

La formada por el padre o la madre y los hijos que reúnan los requisitos a que se refiere la regla anterior.

Con respecto a los costes del procedimiento judicial, que muy probablemente acabarían en sentencia condenatoria para usted con condena en costas, principalmente estas varían en función de la cuantía por usted adeudada a la presentación de la demanda, de si usted decidiera seguir litigando o no ante la Audiencia Provincial y de los criterios orientadores sobre honorarios del Colegio de Abogados y de los correspondientes de procuradores. Le acompaño a modo de orientación la normativa básica de La Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 394) que se emplea para el cálculo:

Artículo 394 Condena en las costas de la primera instancia

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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