¿Puede mi arrendador rescindir el contrato de alquiler alegando necesidades personales?

Como arrendatario, firmé el contrato de alquiler de la vivienda que habito en octubre de 2013 pactando una duración de 4 años. ¿Puede el arrendador exigir hoy, 10 meses más tarde, la rescisión del contrato alegando necesidades personales para ocupar la vivienda?

Su contrato viene afectado por las modificaciones y regulación en vigor existente a partir de la publicación en el BOE de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y más concretamente en los artículo 9 y 10, donde con respecto a la duración del contrato prima la libertad absoluta de los intervinientes siempre y cuando se respeten los requisitos mínimos que rigen en la citada Ley.

En consecuencia y respecto a su concreta pregunta, el arrendador puede extinguir la relación contractual siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, previo aviso con dos meses de antelación, siempre que el inmueble vaya a ser usado, utilizado, cumpliendo con alguno de los supuestos que especifica el artículo 9.3 de la Ley, no bastando el genérico argumento de: necesidades personales para ocupar la vivienda, y siempre que tal ocupación se efectúe en un plazo máximo de tres meses desde a contar desde usted deje el piso:

Artículo 9. Plazo mínimo:

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Por tanto la finalización del contrato se hará efectiva el primer día siguiente a los doce meses (transcurridos) desde octubre de 2013, es decir el día x del mes de octubre de 2014 pero siempre y cuando usted haya conocido de esa decisión del arrendador al menos antes del día x del mes de agosto de 2014, y siempre y cuando el destino que se vaya a dar a esa vivienda (en el plazo máximo de tres meses) sea alguno de los que ampara el artículo 9.3 de la Ley. En caso contrario la obligación del arrendador es la de respetar los compromisos adquiridos hasta la finalización de los cuatro años.

GASTOS DE LA COMUNIDAD DE LOS LOCALES DE UN EDIFICIO

¿Tienen que participar en los gastos de sustitución de un ascensor los locales del edificio?

Tal cual viene formulada la pregunta, la respuesta es tan variopinta y extensa que sobrepasa los límites de este consultorio; no obstante, trataré de sintetizar y concretar lo máximo posible. En primer lugar le copio a continuación la normativa básica que sirve a priori para concretar cuáles son los gastos a sufragar por todos los comuneros y que no son otros que los estipulados en los artículos 3 b) , 9.1 e), 9.2, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal:

Artículo 3 b):

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Artículo 9.1 e):

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Artículo 9.2:

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

La expresión "o a lo especialmente establecido" es, entre otras, la primera dificultad que se puede encontrar a la hora de poder conocer si están o no obligados los locales del edificio a abonar los gastos de sustitución del ascensor, puesto que deberá conocer en primer lugar si existen en la Comunidad de Propietarios normas estatutarias, normas internas o acuerdos unánimes que eximan a los locales de contribuir (en general) a los gastos del ascensor, y además deberá conocer también el alcance de esa o esas exclusiones ya que pudiera ser que se hubiera acordado eximir a los propietarios de los gastos de instalación, o a los de conservación o reparación, o a los de sustitución, o sólo a alguno de ellos o a todos ellos.

Por otro lado, es también muy importante conocer la ubicación, la concreta configuración de los locales comerciales, ya que no es lo mismo que sólo tengan puertas a la calle o que además de estas dispongan de accesos a descansillos o algún elemento común de la comunidad, así como la consideración de este gasto como ordinario o como extraordinario, y los “quórum” necesarios para adoptar válidamente la decisión de sustitución del ascensor, y si ese acuerdo se ha adoptado antes o después de la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Y por supuesto hay que atender a las decisiones adoptadas en esta materia por el Tribunal Supremo, para ver cuál es el resultado ante casos parecidos al que Usted pregunta, una vez averigüe en cuál de los supuestos (a la luz de lo explicado anteriormente) se pudiera encontrar Usted. Le refiero a continuación unas cuantas Sentencias del Tribunal Supremo que le pueden servir de guía: STS de 7 de junio de 2011, STS de 13 de noviembre de 2012, STS de 6 de mayo de 2013, STS de 3 de octubre de 2013, STS de 10 de febrero de 2014 y STS de 23 de abril de 2014.

Conclusión. Al margen de la controvertida y en ocasiones contradictoria jurisprudencia y teniendo en cuenta que de su genérica pregunta me faltan elementos de juicio suficientes, concluyo, salvo mejor opinión fundada en Derecho, que deberá contribuir al pago, siempre que el acuerdo haya sido válidamente adoptado, exceptuando el caso en el que conste dicha excepción en el Título Constitutivo o en las Normas Estatutarias inscritas en el Registro de la Propiedad, exención que existirá independientemente de que venga redactado como gastos de mantenimiento y conservación o como gastos de sustitución.

*Javier Sevillano, abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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