Mi vecina ha cerrado la terraza sin permiso y ahora hay menos luz en mi piso: ¿qué hago?

Mi vecina ha cerrado su terraza, que estaba separada de la nuestra tan sólo por un biombo-mampara abierta y acristalada. Además, ha integrado la terraza en el salón. No ha pedido permiso a la comunidad, sabiendo además que a nosotros no nos agrada dicho cierre, pues ya no circula el aire entre las dos como de origen, y viéndose mermada también la luz en la nuestra al poner persianas en el ventanal. ¿Cómo debo actuar para que devuelva a su estado original la terraza?

De conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, y siendo los balcones y terrazas elementos comunes, aunque de uso privativo, la modificación de dichos elementos, como puede ser su cerramiento, precisa del acuerdo unánime de todos los copropietarios, puesto que dicha modificación afecta al título constitutivo, al tener que variarse los coeficientes de participación en la totalidad del edificio o inmueble.

Es decir, si se produce un cerramiento, incorporándolo al espacio individual edificado (en este caso vivienda), se produce un aumento de metros cuadrados, lo que debe implicar una mayor participación económica de quien se ve beneficiado por dicha obra. Por tanto, serían necesarios dos trámites para que dicha obra estuviera realizada de forma legal:

1.- El acuerdo unánime de todos los copropietarios de la comunidad.

2.- La modificación del título constitutivo y/o estatutos mediante la variación de la totalidad de las cuotas o coeficientes de cada una de las viviendas o inmuebles que forman parte de la comunidad.

Por otro lado, también sería necesaria la correspondiente licencia de obras concedida por parte del Ayuntamiento, la que no se daría por la Corporación Municipal si no se le presenta el previo acuerdo unánime mencionado anteriormente, y ello porque se trata de un aumento de edificabilidad que puede no estar contemplado en la ficha urbanística en la que se encuentra ubicada el edificio. Por ello nos podríamos encontrar también ante una posible infracción urbanística. Todo ello siempre y cuando el cerramiento no responda a elementos movibles y fácilmente desmontables.

La Ley, además prevé, una excepción para que dicha obra no requiera el acuerdo unánime ni licencia municipal, y es para aquellos casos en los que la modificación se realice para mejorar la eficiencia energética del edificio. Para estos supuestos, se requiere una mayoría de las tres quintas partes de los propietarios, así como la autorización de los titulares afectados por estas obras y una simple autorización administrativa, que es diferente a la licencia, también concedida por el Ayuntamiento.

Por tanto, si no se han cumplido las condiciones mencionadas anteriormente, la comunidad podrá exigir que se proceda a la demolición de lo construido, incluso judicialmente, además de poder proceder a interponer la correspondiente denuncia ante el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento en el que se encuentre el edificio, que abrirá un expediente de infracción urbanística, que probablemente finalizará con una orden de demolición de la obra realizada irregularmente.

¿ES NECESARIA LA MAYORÍA PARA INSTALAR UN ASCENSOR?

El edificio de mis padres, de cuatro plantas más locales comerciales, no tiene ascensor. En los distintos intentos por ponerlo siempre ha salido ‘no’. En la actualidad y producto de una enfermedad, a mi madre le han acreditado una minusvalía de un 56% que afecta a su movilidad. ¿Hay alguna posibilidad por ese motivo de obligar a instalarlo aunque no haya mayoría?

Para eliminar barreras arquitectónicas en un inmueble hay dos procedimientos:

1.- El regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- El regulado en la Ley 15/95 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

La diferencia entre ambos procedimientos es que, con el regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, el coste de las obras necesarias para la eliminación de las barreras correrá a cargo de todos los vecinos, y en el segundo de los casos, es decir, en el regulado por la Ley 15/95, el importe de las obras correrá de cuenta y cargo exclusivo de quien las solicita; en este caso de la persona que tiene la minusvalía.

El procedimiento para cada uno de los casos es el siguiente:

1.- Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, si la adaptación para la eliminación de las barreras arquitectónicas supone un coste inferior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, la obra tendrá que sufragarse obligatoriamente por todos los vecinos.

Si el importe fuera superior a esas 12 mensualidades de gastos ordinarios, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (lo que supone el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio). Se computarán, en este último caso, como votos favorables, los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos, válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en todos los supuestos anteriores, obligan a todos los propietarios.

2.- En el caso de no conseguir esa cuota de participación, la adaptación la pueden realizar los interesados, asumiendo su coste. En el procedimiento de la Ley 15/95, los derechos están reconocidos a personas con minusvalía física o mayores de 70 años, siendo el procedimiento el de comunicación previa a la Comunidad adjuntando proyecto técnico de las obras a realizar, teniendo ésta 60 días para contestar. Si no contestara, se podrán iniciar las obras, y si se opusiera se podrá solicitar la autorización para su ejecución por vía judicial.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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