Tengo un trastero pero pago el IBI como si fuera un piso: ¿puedo cambiar su uso?

Quisiera saber cómo puedo cambiar el uso de trastero a vivienda ya que siempre pago IBI como piso –eso pone en el recibo vivienda–, en el Catastro esta como piso, pago comunidad por coeficiente y tiene todos los servicios –agua, luz, gas, portero automático, antena de TV–. Tiene ventanas en todas las estancias y una superficie de 35 metros en una 5ª planta bajo cubierta.

La transformación de un trastero en vivienda afecta, en primer lugar, al régimen interno de la comunidad de propietarios, ya que va a repercutir en lo establecido en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, por lo que va a exigir la unanimidad de los propietarios para su modificación.

Una vez obtenida la aprobación de la Junta de Propietarios para la transformación deberán hacerse las obras necesarias para su habitabilidad, lo que en el presente caso parece que se ha hecho, a fin de obtener la cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento de la localidad correspondiente y poder solicitar su transformación a través de la correspondiente instancia ante el Consistorio. Lo normal es que se requiera el informe de un arquitecto que dé viabilidad a la transformación, que será supervisada por el área de urbanismo del Ayuntamiento.

Posteriormente se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad, que es en definitiva lo que le dará validez jurídica.

Uno de los principales problemas será que, con la transformación del trastero en vivienda, se sobrepase la habitabilidad del edificio, lo que determinará que el Ayuntamiento pueda denegar la transformación. En definitiva, la habitabilidad física de un habitáculo no lleva inherente su habitabilidad jurídica.

PAGAR EL ALQUILER DE UN LOCAL SIN CONTRATO

Hace un año venció mi contrato de alquiler de un local comercial que destino a venta menor de relojería. Quiero seguir y el propietario continúa girándome los recibos de alquiler y no dice nada. ¿Me podría echar a la calle?

En este caso será determinante el momento de la firma del contrato de arrendamiento, pues es lo que va a determinar la ley aplicable, así como los términos en los que se redactó el contrato.

Partiendo de que sea aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, habrá que estar en primer lugar a la voluntad de las partes, es decir, a lo expresamente pactado, y en su defecto a lo dispuesto en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente a lo dispuesto en el Código Civil.

Si en el contrato no existe ningún pacto que se refiera a la forma en la que se puedan dar las prórrogas, habrá que estar a lo dispuesto en el Código Civil, y en este sentido se establece que, si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento. Esta prórroga, a su vez, será por el tiempo en el que se hayan fijado el alquiler; así, si se ha establecido un alquiler anual, la prorroga será por un año.

En estas condiciones, el arrendador no estaría facultado para poner término al contrato antes de que transcurra la última prórroga anual en vigor.

En cualquier caso, si durante los últimos cinco años se ha venido desarrollando una actividad comercial de venta al público en la finca arrendada, el arrendatario podrá tener derecho a una indemnización en los términos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Juan Arias, socio de JSJ Abogados y Administración de Fincas para idealista.com/news

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