Quiero vender mi casa: a efectos fiscales, ¿hay un precio mínimo de venta en Madrid?

Querría saber si a efectos fiscales existe un precio mínimo de venta para un piso en la Comunidad de Madrid.

No existe ningún precio mínimo ni máximo de venta para una vivienda o cualquier otro inmueble en ninguna de las comunidades autónomas. El precio de cualquier inmueble, en virtud del carácter del derecho de propiedad y de la libertad de mercado, es el que voluntariamente acuerdan las partes.

Quizás se refiera usted a si existe un valor mínimo por el que la Comunidad de Madrid, o incluso cualquiera de las comunidades autónomas, pretenden obligar a pagar los impuestos que se derivan de una transmisión o compraventa.

Y, efectivamente, eso es así. Hay un valor establecido por las comunidades, incluida la de Madrid, para cada inmueble, que es el valor de referencia que adoptan las consejerías de Hacienda para girar el defecto de impuesto que se ha pagado si el precio pactado por las partes o el valor declarado en la escritura es inferior a dicho valor.

Pero dicho valor no siempre es real, puesto que, para adoptar el mismo, las consejerías de Hacienda toman como base el valor catastral del inmueble, el que normalmente no ha sufrido las fluctuaciones de los valores o precios de mercado que son los reales, y a la vez punto de referencia para establecer el valor catastral; salvo que nos encontremos en un caso en el que dichos valores, los de mercado, se encuentren totalmente estables, cosa que no ocurre en España desde hace muchos años.

Por tanto, mi sugerencia es que, si va a comprar o vender una vivienda, declare en escritura el precio que voluntariamente hayan pactado comprador y vendedor, si bien debería solicitar asesoramiento sobre el posible impacto fiscal que le podría provocar el valor pagado y declarado.

SALVAESCALERA PARA UN VECINO EN SILLA DE RUEDAS

En mi comunidad hay un vecino muy mayor en silla de ruedas que no puede subir los ocho escalones del portal para acceder a su vivienda. En la reunión de vecinos se ha planteado poner una plataforma salvaescaleras que cuesta entre 7.000 y 10.000 euros, pero no hay acuerdo de los vecinos. ¿Podría, por ley y mediante denuncia, obligar a la comunidad a asumir solidariamente los gastos de esa instalación?

No podría obligar a la comunidad a asumir los gastos de la instalación pretendida tal y como indica en su pregunta. A continuación le resumiré cuáles son las dos fórmulas o procedimientos para eliminar las barreras arquitectónicas en un inmueble.

- El regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

- El regulado en la Ley 15/95 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

La diferencia entre ambos procedimientos es que, con el regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, el coste de las obras necesarias para eliminación de las barreras correrá a cargo de todos los vecinos, y en el segundo de los casos, es decir, en el regulado por la Ley 15/95, el importe de las obras correrá a cuenta y cargo exclusivo de quien las solicita; en este caso de la persona que tiene la minusvalía.

El procedimiento para cada uno de los casos es el siguiente:

- Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, si la adaptación para la eliminación de las barreras arquitectónicas supone un coste inferior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, la obra tendrá que sufragarse obligatoriamente por todos los vecinos.

Si el importe fuera superior a esas 12 mensualidades de gastos ordinarios, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (lo que supone el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio). Se computarán, en este último caso, como votos favorables, los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos, válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en todos los supuestos anteriores, obligan a todos los propietarios.

- En el caso de no conseguir esa cuota de participación, la adaptación la pueden realizar los interesados, asumiendo su coste. En el procedimiento de la Ley 15/95, los derechos están reconocidos a personas con minusvalía física o mayores de 70 años, siendo el procedimiento el de comunicación previa a la comunidad adjuntando proyecto técnico de las obras a realizar, teniendo esta 60 días para contestar. Si no contestara, se podrán iniciar las obras, y si se opusiera se podrá solicitar la autorización para su ejecución por vía judicial.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.