Tengo un piso en la playa: si lo alquilo, ¿tengo que compartir los ingresos con mi ex?

Estoy divorciada y tengo el uso de un apartamento en la playa por contencioso. ¿Puedo alquilarlo por vacaciones?, ¿tengo que compartir el alquiler con mi ex marido?

Foto: Playa de La Concha de San Sebastián. (EFE)
Playa de La Concha de San Sebastián. (EFE)
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Estoy divorciada y tengo el uso de un apartamento en la playa por contencioso. ¿Puedo alquilarlo por vacaciones?, ¿tengo que compartir el alquiler con mi ex?. Si él se colara en el piso mientras yo lo tengo alquilado, ¿me podría pasar algo a mí?, ¿podría yo pedir daños y perjuicios?

En los procedimientos de separación y divorcio, el uso del que haya sido el domicilio conyugal se adjudica, a falta de pacto expreso entre los cónyuges, al bien jurídico digno de protección: los menores y por extensión a su progenitor custodio, o a falta de estos al cónyuge que el juez considere más desfavorecido y, por tanto, merecedor de esa protección. Así lo tiene establecido el artículo 96 de nuestro Código Civil, disponiéndose así mismo que para disponer de la vivienda cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.

La jurisprudencia ha sido la que ha tenido que interpretar este artículo y, en concreto, en qué consiste ese derecho de uso y su naturaleza jurídica.

Se ha de partir de la base de que se trata de un derecho de uso o derecho de ocupación o facultad de poseer por el titular del mismo, no pudiéndose confundir, por tanto, con el derecho de usufructo, también regulado en nuestra legislación civil. Incluso por alguna Audiencia Provincial se ha llegado a definir como una clase de asistencia alimenticia peculiar, para proporcionar cobijo o morada, y que se presta en especie.

La diferencia entre uno y otro, uso y usufructo, es que con el segundo, su titular no solamente tiene el derecho de ocupación, sino también el derecho de percibir las rentas (frutos) percibidos por el arrendamiento del inmueble, pudiendo proceder a alquilar el mismo sin consentimiento ni anuencia del nudo propietario.

A pesar de ser el arrendamiento un acto de administración y no de disposición, y de que sea este último, al parecer, el único prohibido expresamente por la ley, como hemos visto anteriormente; en virtud del propio concepto establecido sobre lo que es el uso del domicilio conyugal, no es recomendable alquilar la vivienda de esta manera adjudicada en un procedimiento de separación o divorcio por los propios riesgos que conlleva.

Dichos riesgos consisten en que el excónyuge a quien se le ha limitado su derecho podría interponer una modificación de las medidas establecidas en el procedimiento de divorcio, solicitando que se le adjudicara al mismo, por haber desaparecido la causa que generó la adopción de las mismas.

Si el uso se hubiera concedido porque hay hijos menores, y teniendo en cuenta que la adjudicación del mismo se hace a los hijos y por extensión al progenitor custodio, la modificación de medidas que podría solicitar el excónyuge sería la petición de guarda y custodia de los hijos por ser precisamente estos el bien jurídico a proteger, manteniéndose de esta manera el derecho inicialmente concedido a favor de estos.

Vender una casa para comprar otra

Si compro un piso de segunda mano este año para futura vivienda habitual y vendo mi actual vivienda en 2016, ¿las plusvalías de esta venta pueden quedar exentas?, ¿estoy exento del impuesto de plusvalía de la venta si tengo más de 65 años? Si la plusvalía de la venta la destino a fondo de pensiones, ¿estoy exento del impuesto?

A falta de una mejor concreción en la pregunta, voy a intentar contemplar todos los supuestos.

Para el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

Si el transmitente o vendedor es mayor de 65 años, las ganancias patrimoniales generadas como consecuencia de la venta de la vivienda habitual (es decir, aquella ha sido su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años), estarán exentas de pagar el Impuesto, por lo que poco importa si adquirió con anterioridad o piensa adquirir con posterioridad otra vivienda que vaya a convertirse en su vivienda habitual. (Art. 33, 4 b de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.)

Si el transmitente o vendedor es menor de 65 años, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.

En todo caso, resultará exenta la ganancia patrimonial del importe reinvertido en compra o en rehabilitación, si no se empleara en su totalidad.

Cuando para adquirir la vivienda habitual vendida se hubiera utilizado financiación ajena (por ejemplo, un préstamo hipotecario), se considerará como importe total obtenido en la venta, el precio de la misma, menos el principal del préstamo que quede pendiente de amortizar al momento de la transmisión.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación si se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquella, computados igualmente de fecha a fecha. (Art. 41 Bis 3 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero y Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 11 de septiembre de 2014 unificando doctrina.)

Para el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o antigua Plusvalía Municipal:

Tenga la edad que tenga el transmitente o vendedor, mayor o menor de 65 años, tendrá que pagar dicho impuesto ante el Ayuntamiento en el que radique la vivienda transmitida, y conforme a los coeficientes establecidos en las ordenanzas municipales, o en su caso recurrirlo.

Este impuesto, y más concretamente la fórmula para su cálculo, prevista en el artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y recogida en las diferentes ordenanzas municipales, se encuentra actualmente cuestionado ante el Tribunal Constitucional, al haber planteado un juzgado de San Sebastián cuestión de inconstitucionalidad por entender que quiebra el principio constitucional de contribución de acuerdo a la capacidad económica de los ciudadanos. Es un impuesto actualmente muy polémico que está dando lugar a que se planteen muchos recursos contra el mismo, y que están prosperando en los distintos Tribunales Superiores de Justicia.

Sobre exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si el producto de la venta se destina a un fondo de pensiones:

La reforma fiscal que entró en vigor el pasado 1 de enero de 2015 incluye el apartado 3 en el artículo 38 del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, un nuevo supuesto de exclusión de gravamen de las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales (no necesariamente inmuebles) por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe (total o parcial) obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.

* Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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