¿Puede quitarme el banco mi casa si he dejado de pagar dos meses la hipoteca?

Después de un año en paro he encontrado trabajo. Sin embargo, he tenido que dejar de pagar parte de la hipoteca durante dos meses. ¿Puede quitarme el banco mi casa?

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Después de un año en paro he encontrado trabajo. Sin embargo, he tenido que dejar de pagar parte de la hipoteca durante dos meses. ¿Puede quitarme el banco mi casa?

Cuando nos referimos a de lo que en lenguaje coloquial venimos llamando hipoteca, debemos recordar que estamos hablando de un crédito hipotecario, por tanto, de una deuda que asumiremos y que quedará garantizada por un bien inmueble que responde como garantía de la misma, por lo que llegado el caso de incumplimiento del pago de la deuda, el acreedor hipotecario podrá ejecutar las garantías establecidas en los términos del contrato de préstamo.

Dos elementos, por tanto, a tener en cuenta en cualquier de este tipo de contratos son que la hipoteca es un derecho real de garantía (se ejerce sobre la cosa) y el segundo no es otro que el cumplimiento de una obligación, normalmente, como en su caso, un préstamo. Esta es la razón de que en algunos supuestos, cuando se incumple la obligación del pago del préstamo obtenido, ejecutada la garantía a manos del acreedor hipotecante, parte de la obligación quede subsistente, pues el precio obtenido por el bien inmueble en la misma puede no cubrir en su totalidad la cantidad adeudada.

En tales casos, no sólo puede perder el bien inmueble, sino que el deudor responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, por lo que tendría que seguir haciendo frente a la obligación de pago de las cantidades que resten hasta cubrir el total de la deuda.

Una vez aclarado qué es un crédito hipotecario, en términos muy generales a fin de hacer fácil la comprensión de la respuesta, del enunciado de su pregunta cabe deducir que su consulta puede venir referida a lo que viene sucediendo en los últimos años, la necesidad de paliar en alguna medida el endeudamiento de las familias debido a la generalizada crisis económica sufrida en nuestro país, y en lo referido a la vivienda, la posibilidad de la dación en pago.

La dación en pago supone una alternativa a la ejecución hipotecaria a la que nos hemos referido al inicio, por la cual la entidad financiera puede seguir los pasos de la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble, que garantizaba la obligación, en subasta pública con el objetivo de cobrarse la deuda. Esta opción supone una diferencia esencial, y es que con el deudor hipotecario queda liberado de la deuda entregando la vivienda.

En cualquier caso, para que pueda operar este supuesto deben cumplirse una serie de requisitos que se recogen en el Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, llegado el caso de imposibilidad de seguir haciendo frente al pago de una hipoteca es una opción a considerar, si se reúnen las condiciones necesarias para su aplicación, en cuyo caso una buena negociación con la entidad acreedora sería preferible a una ejecución hipotecaria en el sentido indicado al inicio.

En cualquier caso, si como dice sólo son dos recibos los que adeuda, sería necesario revisar el contrato de préstamo, pues en las condiciones particulares del mismo se incluyen las consecuencias del impago. Algunos de estos contratos contienen cláusulas que establecen que el impago de cualquiera de las cuotas puede suponer que el banco pueda solicitar el pago anticipado de toda la deuda, por lo que desde ese mismo momento estaría habilitado para ejecutar la garantía si no se hace frente al pago de la deuda, que incluirá no sólo el capital, si no los intereses y cantidades establecidos como gastos de ejecución en el contrato.

Observando la práctica habitual de las entidades financieras, la mayoría suele optar por intentar cobrar las cuotas mediante reclamación, ya sea por escrito, de forma menos formal con una llamada telefónica o a través de entidades de cobro de morosos. Su actitud ante estas medidas adoptadas por el banco es importantes: no obvie las reclamaciones, puede intentar hablar con su banco y llegar a un acuerdo de pago (esta actitud también le beneficiara si finalmente no puede hacer frente a las mismas, pues en la dación en pago se habla de la buena fe del deudor hipotecante y, como ya hemos señalado, dicha opción es más beneficiosa que la ejecución hipotecaria).

En esa práctica habitual también se incluye que normalmente a partir del tercer mes de impago la entidad decida incluirle en una lista de morosidad. Si esto ocurre, usted podría tener problemas para solicitar otro préstamo e incluso en algunos casos para contratar con compañías de servicios como telefonía, electricidad, etc., por lo que es muy recomendable intentar evitar dicha situación.

Tenga en cuenta que estamos hablando de práctica habitual de las entidades financieras pero que, como hemos señalado con anterioridad, las mismas están amparadas en derecho según las condiciones del contrato para la ejecución por incumplimiento en el momento establecido en el mismo, por lo que a pesar de lo referido, si su contrato indica que con el impago de dos cuotas puede iniciarse, sí podrían ejercer ese derecho y podría suponer el embargo de la vivienda que usted teme.

En su situación sería, por tanto, recomendable valorar la posibilidad de cumplir con las obligaciones hipotecarias. Si su nuevo trabajo le permite hacer frente a las mismas, considere la opción de negociar con el banco el pago de los recibos pendientes. Si estima que aun con su nuevo trabajo no podrá hacer frente a la deuda hipotecaria, puede considerar la posibilidad de consultar si cumple los requisitos para la dación en pago y negociar la misma con su banco como opción menos gravosa para usted que una ejecución hipotecaria.

Pago de IBI y plusvalía tras un desahucio

En marzo de 2013, el banco me embargó la casa. Sin embargo, me ha venido IBI de ese año y la plusvalía. ¿Tengo que pagarlos? Estoy divorciado, puesto que la casa estaba a nombre también de mi expareja: ¿tendría que hacerse ella también cargo de los gastos?

Tanto el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) como el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía) son tributos que gravan bienes inmuebles, en ambos casos son objeto de gestión por parte de los entes locales.

En cuanto al IBI, Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales refiere en su art. 61.1 que constituye, el hecho imponible la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales y entre los enumerados en el artículo podemos encontrar el derecho de propiedad, dicho lo cual si la titularidad del inmueble a que se refiere era de ambos cónyuges, ambos son sujetos pasivos del impuesto conforme a lo establecido en el artículo 63.1 de la citada norma, pues se consideran como tales a título de contribuyentes las personas naturales y jurídicas y las entidades, entre otras, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto.

Al recaer, como hemos señalado, el hecho imponible sobre la propiedad, tanto, si en su caso, el régimen matrimonial es el de gananciales como si optaron por la separación de bienes, corresponde el pago del mismo por mitad a ambos cónyuges.

El momento del devengo del impuesto a tenor de lo dispuesto en el art. 75.1y 75.2, será el primer día del periodo impositivo, correspondiendo dicho periodo con el año natura, es decir, el día 1 de enero, por lo que aunque se transmita el bien y pudiera incluirse un pacto entre las partes de quien asumirá el pago del IBI, la entidad recaudadora se lo reclamará siempre al sujeto pasivo.

En cuanto al pago de la plusvalía, el impuesto grava, según el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales (LHL), el incremento de valor que experimenten los terrenos que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad, y dicho incremento es calculado sobre reglas objetivas para su cálculo y recogidas en el art. 107 de la misma norma.

En los últimos años, debido a la crisis inmobiliaria, en muchos supuestos, la caída de los precios ha supuesto que no exista en la transmisión un verdadero incremento del valor del inmueble transmitido, aun así la mayoría de ayuntamientos siguen aplicando el régimen general. No obstante, la jurisprudencia ha venido interpretando en muchos casos en sentido contrario.

Señalando que la base imponible del impuesto está constituida por el incremento real del valor de los terrenos, el cual ha de prevalecer sobre los cálculos municipales, aunque en su caso no existió un incremento, con toda probabilidad el ayuntamiento no dejará de exigirle el pago, pero podría interponer el correspondiente recurso contencioso-administrativo en el que será necesario acreditar la existencia de un incremento del valor inferior al calculado por el ayuntamiento o incluso la ausencia total del incremento.

* Inmaculada Clemente, abogada en ICR ABOGADOS para idealista.com/news

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En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?

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