Desde hace años en mi comunidad se alquila la vivienda del portero: ¿la podemos vender?

Hace años en mi comunidad se empezó a alquilar la vivienda de los porteros. Los ingresos se descuentan de los gastos de comunidad. Ahora hay vecinos que proponen vender la portería

Foto: Foto: Corbis.
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Hace años en mi comunidad se empezó a alquilar la vivienda de los porteros. Los ingresos se descuentan de nuestros gastos de comunidad según la cuota de participación. Hay vecinos que proponen vender la portería de forma que se incorporaría un nuevo vecino. ¿Hace falta unanimidad para venderla?

En muchas comunidades de propietarios existe este tipo de vivienda. Si como dice su comunidad lleva años destinando la misma al alquiler, es que en su momento se suprimió el servicio de portería, para lo que se debió tomar el correspondiente acuerdo con mayoría cualificada de los tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Una vez superado ese paso de supresión de un servicio común, como es el de portería, en muchos casos las comunidades de propietarios, a fin de disminuir los gastos comunes de todos los propietarios, de afrontar alguna derrama elevada con un coste menor para los propietarios, hacer frente a los gastos comunes, etc., en definitiva, mejorar la economía de la comunidad y que las cuotas de gastos comunes disminuyan, deciden proceder a la venta de ese piso, que hasta ese momento forma parte de los elementos comunes.

Si se decide poner a la venta, se debe proceder a la desafectación de elementos comunes para convertirlos en privativos. Esta conversión de elementos comunes en privativos y su venta a un tercero va a suponer que los coeficientes de participación, que siempre deberán sumar 100, se verán modificados con la desafectación, se producirá una disminución de los coeficientes de participación de todos los propietarios puesto que hay que asignarle su correspondiente coeficiente al nuevo elemento privado.

Las cuotas o coeficientes de participación que corresponde a cada propietario vienen recogidas en el titulo constitutivo de la comunidad, por lo que la variación a la que hemos hecho mención va a suponer la necesidad de hacer una modificación del mismo. Sobre el particular, el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Dada la necesidad de unanimidad de todos los propietarios (presente y ausentes), en este tipo de acuerdo, deben ser especialmente tenidos en cuenta la forma de convocar y celebrar la junta de propietarios que a tal efecto ha de celebrarse, muy a tener en cuenta, por ejemplo, la necesidad de que conste debidamente citado personalmente cada propietario, así como la notificación posterior del acuerdo.

La falta de unanimidad en la junta celebrada a fin de tomar el acuerdo de la venta del piso de portería no siempre va a suponer que la misma sea irrealizable. Recuerde que en caso de ser necesaria la unanimidad para cualquier tipo de acuerdo de los recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal, si esta no se consigue, siempre queda el recurso de ejercer las correspondientes acciones judiciales a fin de que sea el juez el que lo determine.

Construir trasteros en el sótano

En mi comunidad queremos construir trasteros en el sótano del edificio, pero hay vecinos que exigen garantías por si surge algún problema a posteriori. ¿Necesitamos mayoría?, ¿cómo podemos dar garantías al resto de vecinos por si hubiera algún defecto de la construcción?

Tal como plantea la pregunta debemos entender que el sótano de su edificio no parece estar destinado a un servicio común, por lo que no sería necesario un acuerdo para poner fin a dicho servicio. Si no fuera así, el primer paso sería acordar la finalización de ese servicio común que deberá adoptarse por la junta de propietarios con mayoría cualificada de los tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Que se acuerde la finalización de un servicio común no significa que el sótano deje de ser un elemento común, por lo que para la construcción de los trasteros a la que hace referencia sería necesaria la desafectación del elemento común, que pasaría a tener un carácter privado. Esto provocaría un cambio en las cuotas de participación de todos los propietarios y por ende un cambio en el título constitutivo de la misma (donde se recogen el porcentaje correspondiente a cada propietario de las cuotas de participación).

Sobre el particular, el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

En cuanto a las garantías que pudieran ofrecerles a los propietarios que temen que surja algún defecto en la construcción, debemos remitirnos a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Los obligados a garantizar posibles defectos de construcción serán las personas intervinientes en la edificación y cuyas responsabilidades vienen determinadas en la citada ley, así como su obligación de garantizar mediante la suscripción de los correspondientes seguros las diferentes clases de defectos constructivos que pueden sobrevenir tras la realización de la obra.

Sobre los seguros que puedan cubrir daños por defectos constructivos y que entendemos que a lo que usted puede referirse con "garantizar a los vecinos que están preocupados por posibles daños a posteriori", recoge el artículo 19.1 de la LOE que el régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 la citada ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:

a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.

b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

* Inmaculada Clemente, abogada en ICR ABOGADOS para idealista.com/news

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