En dos meses dejo el piso de alquiler: ¿puedo pagar a mi casero con el dinero de la fianza?

En dos meses dejo el piso en el que vivo de alquiler y temo que mi casero no me devuelva la fianza. En su día dejé una fianza de dos mensualidades; ¿podría no pagarle los dos próximos meses y así no tener problemas para recuperar la fianza?

La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones suscritas en el contrato.

Se trata de una obligación que se encuentra prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, estableciéndose como una obligatoriedad de pedir, por parte del arrendador, y de prestar, por parte del arrendatario, de al menos, y como mínimo, una cantidad equivalente al importe de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades en los que son usos distintos al de vivienda.

La fianza se presta en garantía del cumplimiento, por parte del arrendatario, de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, tanto las que asume de carácter económico (servicios y suministros, e incluso renta que pudiera quedar pendiente) como las que asume en referencia a la conservación o mantenimiento de la vivienda.

Si usted y su arrendador están conformes con la entrega de la vivienda en el estado en el que lo hace, sin que haya ningún daño causado intencionadamente que sea necesario reparar, y le justifica también al arrendador que se encuentra al corriente en el pago de cuantas obligaciones contrajo a la firma del contrato, como servicios y suministros (luz, agua, gas, etc.), no habría problema en que el importe de la fianza lo destinara el propietario al pago de esas dos mensualidades.

Sería recomendable, no obstante, que firmaran un documento de finiquito del arriendo, con la conformidad del estado de la vivienda en la forma en que se entrega, así como que los dos meses de fianza se aplicarán al pago de la renta de las dos últimas mensualidades del arrendamiento.

En cualquiera de los casos, el arrendador, o propietario de la vivienda, y cumplidas todas las obligaciones por parte del arrendatario, incluso el pago de las rentas hasta la finalización del contrato, ha de reintegrar el importe de la fianza, en el mismo momento de finalización del arriendo, no pudiendo retenerla sin causa que lo justifique.

Mi ex se queda con la casa y me paga la mitad

Me divorcié en 2014 y de mutuo acuerdo ella se quedó con la casa, dándome a mí la mitad del importe. ¿Cómo tributo este dinero? Supongo que no puedo deducirlo de una compra en vivienda que ya he hecho, puesto que la adquirí en noviembre de 2014. Actualmente estoy en paro y con hipoteca y he entregado a la compra de vivienda nueva 30.000 euros en efectivo.

Este es un asunto muy discutido doctrinal y jurisprudencialmente, puesto que la liquidación de gananciales, sea cual sea su forma de adjudicación (bien mediante asignación de bienes por el mismo valor a ambos cónyuges, bien por la asignación de los bienes a uno de ellos con compensación económica al otro), y siempre y cuando no haya excesos de dicha adjudicación a ninguno de los partícipes, no tributa por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. No podemos decir lo mismo respecto de la repercusión en el IRPF.

De esta manera lo resolvió la Dirección General de Tributos mediante consulta vinculante de 21 de noviembre de 2011 (V2757-11): La liquidación de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.

En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias, y ello por resultar un acto no sujeto al impuesto.

Sólo en el caso de que se atribuyesen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial. Así ocurre, por ejemplo, en el caso de que el único bien ganancial, un inmueble, se adjudique al cónyuge del consultante, quien abona a este último una compensación económica, lo que originará al consultante una ganancia o pérdida patrimonial.

La no sujeción, por tanto, se ha interpretado restrictivamente refiriéndola tan sólo a aquellas liquidaciones en las que no haya excesos de adjudicación, es decir, cuando la eficacia de la liquidación es meramente particional o declarativa y no dispositiva. Así, por ejemplo, sucede si los cónyuges se reparten dos viviendas de igual valor y a cada esposo se le adjudica una. Lo mismo si se adjudica como único bien la vivienda conyugal a ambos cónyuges en pro indiviso por mitades.

En cambio, si hay exceso de adjudicación, sea oneroso o gratuito, en la liquidación de gananciales, se interpreta como una “venta” o “donación” de un esposo al otro de la mitad del bien ganancial, por lo que la plusvalía o minusvalía por dicha mitad sí está sujeta a gravamen en el IRPF del cónyuge no adjudicatario –el transmitente–. Aquí, la eficacia de la liquidación de gananciales excede de lo meramente particional para ser un verdadero acto de disposición.

Llegados a este punto, y considerándose ganancia patrimonial a efectos del IRPF, por entenderse como una “venta” del domicilio que hasta ahora venía siendo vivienda habitual, la misma gozará de exención en dicho impuesto, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter. En todo caso, resultará exenta la ganancia patrimonial del importe reinvertido en compra o en rehabilitación, si no se empleara en su totalidad.

Cuando para adquirir la vivienda habitual vendida, en este caso liquidada en gananciales, se hubiera utilizado financiación ajena (por ejemplo, un préstamo hipotecario), se considerará como importe total obtenido en la venta el precio de la misma, menos el principal del préstamo que quede pendiente de amortizar al momento de la transmisión o liquidación, en la parte correspondiente, que será probablemente en su 50%. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación o liquidación de la sociedad de gananciales si se hubiera adquirido una nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquella, computados igualmente de fecha a fecha. (Art. 41 Bis 3 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero y Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 11 de Septiembre de 2.014 unificando doctrina.)

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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