Vivo de alquiler y mi casero quiere que pague una derrama: ¿estoy obligado?

Vivo de alquiler y pago los gastos de comunidad. Ahora, mi casero quiere que me haga cargo también de los gastos de una derrama. ¿Estoy obligado a pagarlos?

Lo primero que debe tener en cuenta es que, de cara a la comunidad de propietarios, el obligado al pago tanto de las cuotas ordinarias como de las extraordinarias que vengan determinadas por una derrama es el propietario y no el inquilino, por lo que será al propietario a quien la comunidad pueda reclamárselas.

Esto no quiere decir que usted pueda no estar obligado al pago de ciertas cantidades ni tampoco que lo esté, pero de no hacer frente al pago a la comunidad a quien se las reclamará será al arrendador/propietario no a usted.

Para determinar si está o no obligado al pago debemos revisar el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el que se establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, por lo que un pacto por el que se establezca que usted se haga cargo del pago de las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios está amparado por este artículo siempre que cumpla el requisito exigido en el mismo de, a saber, que sea un pacto realizado por escrito y en el que deberá constar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, y que el pacto que se refiera a tributos no afectará a la administración si también se habían incluido este tipo de gastos.

Sucede en algunos casos que los propietarios se ven obligados a abonar derramas por obras, nuevas instalaciones, etc., en especial en los casos en que hablamos de mejoras, y pueden intentar subir la renta de sus inquilinos. En ese caso, podría usted objetar sobre el pago de esas cantidades. No obstante, debe tenerse siempre en cuenta lo que recoge su contrato, lo estipulado por la Ley de Propiedad Horizontal y en especial, lo que ha provocado el devengo de la derrama correspondiente a fin de asegurar esa posibilidad, y por supuesto, si llegara el caso de que se solicitara debería cumplir los requisitos exigidos por la LAU, pues de no ser así también sería discutible su reclamación.

Teniendo todo esto en cuenta, en principio, quien debe asumir el pago de las derramas es el dueño del inmueble siempre que estas sean extraordinarias, aunque exista la posibilidad de un pacto para el pago de los gastos corrientes que tengan que ver con la vivienda alquilada.

Alquilar un local comercial

Tengo un local comercial en propiedad y quiero alquilarlo por 2.000 euros al mes. Sin embargo, tengo miedo de que el futuro inquilino no me pague el alquiler. ¿Cómo se puede asegurar el impago total o parcial de la renta? Fianza, seguro de caución, aval bancario..., ¿qué fórmula es la más segura?

En los últimos años, y debido a la situación económica de crisis general, una de las mayores preocupaciones de los arrendadores es la que usted plantea, el posible impago de las rentas. Su consulta puede evitarle muchos problemas futuros. Efectivamente, existen diferentes formas de garantizar para su seguridad si llegase a producirse esa situación; recuerde que, además de las medidas de garantía sobre las que consulta, un buen contrato puede evitarle muchos dolores de cabeza en el futuro. Tenga en cuenta que en los contratos de alquiler de negocio rige la voluntad de las partes (siempre que no sean contrarias a la ley y el ordenamiento jurídico) y en lo no contemplado, la LAU, de ahí la necesidad de un buen asesoramiento por un experto a la hora de realizar el contrato de alquiler.

En cuanto a las formas de garantizar el pago de las rentas, en los últimos años se ha ido extendiendo cada vez más una modalidad de seguro para garantizar, entre otras cosas, el impago de rentas. En muchos casos, debido a que en la actualidad no todo el mundo tiene la posibilidad de que un banco le conceda un aval bancario, en cuanto a la fianza, la ley establece para los contratos de alquiler de negocio el pago de dos mensualidades de renta, aunque con lo que ya hemos señalado podría pedir una fianza mayor en aplicación de la voluntad de partes, pero la fianza no responde del impago de rentas sino de posibles desperfectos, alteraciones por obras no consentidas, etc. que supongan que el local no se entrega en las mismas condiciones en que estaba en el momento de la entrega.

El seguro de caución, por otra parte, es un contrato de garantía. La compañía de seguros deberá cubrir las pérdidas que puedan producirse por el incumplimiento de las obligaciones del tomador (arrendatario) frente al arrendador que es el acreedor de esas obligaciones.

Este tipo de seguros suelen cubrir, además del impago de las rentas, la asistencia jurídica (en algunos casos con un máximo establecido y debe recordar que llegado el caso, usted tiene la posibilidad de elegir su propio abogado y procurador), reclamación de daños de origen extracontractual, defensa de otros seguros, defensa de derechos relativos al inmueble, actos vandálicos al continente… Las compañías solicitan una serie de documentación para asegurar la solvencia futura del arrendatario para que, en caso de que tenga lugar un siniestro sea viable, lo que le otorga cierta seguridad a usted también sobre la capacidad de hacer frente al contrato.

Es importante que en este tipo de seguros sea minucioso y observe bien las cláusulas del mismo, pues en muchos casos tienen periodos de carencia. Por ejemplo, es habitual que tenga 3 meses de carencia en cuanto a la asistencia jurídica, de igual forma también pueden tener limitaciones en las cantidades. Por ejemplo, pueden no cubrir las reclamaciones inferiores a 300 euros. Si se decide por este tipo de seguro, es aconsejable que, además de revisar todas las condiciones, intente que se incluya una cláusula para la cobertura del impago de rentas que incluya que las mismas se paguen al primer requerimiento.

Por otro lado, en cuanto al aval bancario, lo más interesante es probablemente la rapidez en la que usted puede hacer efectivo el cobro de las rentas. Para que sea así, debería realizar un aval bancario a primer requerimiento. La cláusula a primer requerimiento supone que el avalista, en este caso el banco, a requerimiento de usted deberá pagar sin necesidad de probar el incumplimiento.

Por todo lo anterior, la recomendación de una garantía u otra depende del tipo de seguro y de las condiciones que consiga o no negociar y si usted además de las rentas necesita otro tipo de coberturas, si esas coberturas extras ya están contempladas o cubiertas de otra forma y contempladas en el contrato, etc.

* Inmaculada Clemente, abogada en ICR ABOGADOS para idealista.com/news

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