Voy a comprar casa pero el dueño no tiene aún certificado energético. ¿Debería esperar?

Voy a comprar una casa. El propietario me dice que ha solicitado el certificado de eficiencia energética pero que aún no lo tiene. No sé si debería esperar a que lo tuviera antes de firmar y tampoco sé si el notario dejará que firmemos la operación sin él. ¿Qué debería hacer? ¿cómo puedo verificar que lo ha solicitado?

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar un contrato de alquiler o de venta de vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética, excepto en los supuestos excluidos que son los siguientes:

• Edificaciones que, por sus características, deban permanecer abiertas

• Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto

• Edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas

• Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a 2 años

• Edificios industriales y agrícolas en la parte destinada a talleres, procesos industriales y agrícolas no residenciales

• Edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados.

• Edificios de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas

• Edificios que se compren para realizar grandes reformas o su demolición.

• Edificios que sean objeto de un contrato de arrendamiento por un tiempo inferior a cuatro meses al año

El obligado a solicitar el certificado, como usted parece saber a tenor de su consulta, es el propietario del edificio. Si se realizara un contrato, ya sea de compraventa o de alquiler, sin el citado certificado emitido conforme a la normativa señalada, la misma norma contiene un procedimiento sancionador, dependiendo de la infracción podríamos estar hablando de faltas leves, graves a muy graves, por lo que el primer interesado en obtenerlo y cumplir con todos los requisitos debería ser el vendedor, pues sería a él y no a usted a quien se impondría la correspondiente sanción.

Además, en principio, el notario no puede dar el visto bueno al contrato de compraventa si no lleva adjunto el certificado energético. Así, si en el momento de la escritura de la compraventa no se cuenta con este requisito, el notario rechazará la operación, tal y como afirma el Consejo General del Notariado.

En el mismo Real Decreto en su art. 9.1 establece que para el control de los certificados de eficiencia energética, el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios establecerá y aplicará un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética. Sin embargo, la realidad es que no todas las CCAA disponen de este órgano de control. No obstante lo anterior, los notarios también son “un filtro” a la hora de comprobar la existencia o no de la certificación, pues están obligados a informar a las partes de la obligatoriedad del mismo, debiendo hacer constar en la escritura pública la conformidad del comprador de haber recibido la información. Por tal razón, el notario podría rechazar la operación, siguiendo las directrices del Consejo General del Notariado.

En cuanto a sobre dónde obtener información de si un inmueble tiene o no certificación de eficiencia energética, la disposición transitoria tercera del citado Real Decreto Registro de los certificados de eficiencia energética, establece que:

1.- A la entrada en vigor de este real decreto, el órgano competente de cada Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios habilitará el registro de certificaciones en su ámbito territorial al que se refiere el apartado 6 del artículo 5, con el fin de dar cumplimiento a las exigencias de información que establece la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios.

El registro permitirá realizar las labores de inspección y control técnico y administrativo recogidas en los artículos 9 y 10 del procedimiento básico. Asimismo, pondrá a disposición del público registros actualizados periódicamente de técnicos competentes o de empresas que ofrezcan los servicios de expertos de este tipo y servirá de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos.

En el tratamiento y publicidad de los datos de carácter personal habrán de observarse las previsiones de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y su reglamento de desarrollo aprobado por Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre.

2.- En un plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este real decreto, el órgano competente de cada Comunidad Autónoma:

a) Establecerá un inventario de los certificados registrados desde la entrada en vigor del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero.

b) Informará a los Ministerios de Industria, Energía y Turismo y de Fomento, de los extremos a los que se refiere el párrafo a) anterior y a partir de esa fecha periódicamente cada seis meses facilitará una estadística de los certificados registrados y de las inspecciones realizadas y sus resultados, dentro de su ámbito territorial.

Factura del IBI al antiguo propietario

Hace 10 años vendí una propiedad y después de este tiempo me cargan en mi cuenta corriente en el banco el importe del IBI de 2014. Es decir, quien compró la vivienda ha estado pagando ese impuesto hasta ahora. ¿Por qué me lo cargan ahora a mí?

El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde a tenor de lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Vigente hasta el 01 de Enero de 2016), al propietario a fecha 1 de enero, es decir, al momento en que se devenga el impuesto, por lo que si posteriormente se produce un contrato de compraventa, a fecha 1 de enero del siguiente año, el recibo debería ser girado a nuevo propietario.

En el caso de ser comprador pueden surgir más problemas que en el caso del vendedor, pues de los recibos impagados, en caso de no ser posible cobrárselos al vendedor, puede responder el comprador y el inmueble, de ahí la importancia en caso de comprar un inmueble de solicitar que se incorpore a la escritura pública el último recibo del citado impuesto, lo que evitará desagradables sorpresas como la citada.

El IBI es un impuesto, real, objetivo y periódico que grava, entre otras cosas la propiedad sobre los bienes situados en un término municipal. Si como usted señala ya no es el propietario del inmueble, pues procedió a su venta hace diez años, el Ayuntamiento no puede reclamarle el pago del impuesto.

Por su consulta se puede deducir que en el momento de la venta procedieron a presentar una declaración de variación de titularidad ante la Gerencia territorial del Catastro puesto que pone de manifiesto que en años anteriores el impuesto lo ha pagado el nuevo propietario, debido a lo cual, sin otros datos, parece que pueda deberse a algún error al girar el recibo del ayuntamiento.

Entre las competencias del ayuntamiento referidas a este impuesto se encuentran varias que pueden ser de especial interés para la solución de su problema. Una, la obligación de exposición pública de los padrones del impuesto. Por otro lado, y fundamentales, la competencia para la devolución de los ingresos indebidos (puesto que parece que ha pagado el recibo deberá solicitar la devolución), la atención al contribuyente sobre temas de su competencia, por lo que debe dirigirse al mismo a fin, tanto de aclarar porque le han girado el recibo de un impuesto que no le corresponde, como de reclamar el importe indebidamente cobrado y la resolución de recursos contra dichos actos.

*Inmaculada Clemente, abogada en ICR Abogados para idealista.com/news

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