Mi antiguo casero me devolvió la fianza pero ahora me pide dinero por daños en el piso

Estuve de alquiler durante un año en un piso. Cuando lo abandoné, la dueña vino, revisó la vivienda y me devolvió la fianza. Posteriormente me dice que el sofá tiene desperfectos (arañazos) y me reclama una indemnización. ¿Estoy obligada al pago?

El Art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge en su apartado primero [… 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda…].

Esta redacción tan general ha supuesto en la práctica de su aplicación problemas que han hecho necesaria la interpretación por los tribunales, siendo la reiterada jurisprudencia la que arroja luz sobre los conceptos de que le fianza debe o no responder.

En cuanto a la fianza, es una cantidad depositada en concepto de garantía que responde de las obligaciones derivadas del contrato. Entre ellas, y sobre su consulta, la fianza respondería de los posibles daños o desperfectos que se hubiesen producido durante la duración del contrato en la finca arrendada si usted ha faltado a su deber de diligencia en el cuidado de la cosa, en este caso el mobiliario.

Lo recomendable al terminar un contrato de alquiler es que a la entrega de las llaves y finalización del mismo quede constancia por escrito. En dicho documento se debería hacer constar, tras la revisión a la vivienda, si existen desperfectos así como la cuantía de reparación. Si ésta no puede ser fijada, debería indicarse la forma de cuantificar esos desperfectos. O si no existen, debe figurar que el contrato queda resuelto sin tener nada que reclamarse las partes y la devolución de la fianza. Esto evita situaciones como la que usted plantea en que pueden dejarse relaciones jurídicas abiertas.

Si no existe ese documento pueden darse situaciones y problemas como el que menciona. Existen disparidad de criterios en cuanto al momento de devolución de la fianza, aunque se prevé que el arrendador tiene 30 días para reintegrar el importe de la misma al arrendatario, hay quien afirma que este plazo se refiere al momento en que comienzan a devengarse intereses si la misma no es devuelta y que el momento pertinente de su devolución es la finalización del contrato que se produce con la entrega de la cosa (en este caso de las llaves).

Del otro lado se encuentran las teorías que mantienen que durante ese periodo de 30 días, el arrendador puede retener la fianza mientras comprueba si existen desperfectos.

Como ve es una situación controvertida cuya solución a tenor de lo expuesto pasa por la forma en que se hace la entrega, de ahí la especial relevancia de la existencia o no de un documento que recoja la entrega y que desconocemos si realizó pues no dice nada en su consulta.

Llegados a este punto, si se realizó el documento y en el mismo se daba por finalizado el contrato con todas las obligaciones saldadas por ambas partes, el arrendador no podrá reclamarle daños posteriormente. De no ser así, podría iniciarse una reclamación de daños derivados del contrato, en que el arrendador deberá acreditar su existencia, así como que dichos daños no son fruto del uso normal y que existió falta de diligencia por su parte o dolo en la realización de los mismos y su existencia previa a la finalización del contrato.

En este caso concreto, al referirse a unos arañazos en un sofá, parecen unos desperfectos que pueden ser apreciados a simple vista, por lo que con una simple revisión en el momento de la entrega podrían haberse detectado y, puestos de manifiesto, haber provocado que se valoraran y el resarcimiento a través de la garantía prestada por la fianza, por lo que la devolución de la fianza que refiere podría servir de prueba en contrario dificultando que dicha reclamación prosperase.

Quiero cubrir parte de la terraza

Quiero cubrir parte de la terraza de un ático que tengo en Madrid y quiero hacerlo "con todas las de la ley". He ido al Ayuntamiento para preguntar cuál es la ordenanza sobre terrazas cubiertas pero me comentan que no hay ninguna, que todas son ilegales, pero que el Ayuntamiento no hace nada si no hay una denuncia previa. Denuncia que, además, tiene que hacerse en la Comunidad de Madrid. Me parece muy raro, pero no sé donde informarme.

Entendemos que cuando en su consulta se refiere a cubrir parte de la terraza de su ático en Madrid “con todas las de la ley” se refiere a que desea realizar conforme a la normativa vigente algún tipo de cerramiento o cubierta sobre una parte del ático que usted denomina terraza. A pesar de lo que pueda parecer, esta aclaración no es baladí, pues el primer paso para determinar si existe la posibilidad de realizar tal acción debemos aclarar diversos términos.

La primera parte de dicha aclaración viene recogida en el el Plan General De Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) que específicamente recoge en su Artículo 6.6.15 […] ..Planta… 8. Ático es la planta que se sitúa encima de la cara superior del forjado de la última planta permitida de un edificio, cuya superficie edificada es inferior a la de la misma. La superficie no ocupada por la edificación se destinará a azotea […] y en su Artículo 6.6.19 Salientes o vuelos en fachadas… C) Terrazas: Son salientes que arrancan desde el pavimento de la pieza a la que sirven, cerrados como máximo por dos de sus lados y que superan las dimensiones establecidas para balcones y balconadas; las terrazas forman parte de las fachadas.[…], por lo que la parte de su vivienda que refiere no puede ser considerada terraza, aunque coloquialmente se la denomine así lo que contribuye a confusiones como la sufrida en su caso.

Una vez aclarado cuál es realmente el objeto de su pretensión, es decir, usted lo que pretende es realizar una cubierta en un ático y no en una terraza, sería necesario determinar qué tipo de actuaciones pueden realizarse sobre la parte que la misma norma denomina azotea, pues no es lo mismo pretender un cerramiento que una cubierta e incluso en cuanto cubierta si la misma se refiere a una obra fija o a algún elemento móvil, pérgolas, etc... Sobre el particular, el mismo art. 6.6.15 ya citado continÚa diciendo que en ningún caso podrá ser objeto de acristalamiento o cubierta con una inclinación máxima de treinta (30º) grados sexagesimales, medidos desde el borde de la cara superior del forjado de la planta sobre la que se sitúe; su altura de piso, salvo otras determinaciones de la norma zonal u ordenanza particular del planeamiento correspondiente, no será superior a tres metros.

No obstante lo anterior, con el tiempo se han ido haciendo aclaraciones sobre esta norma. Así, el acuerdo de la CSPG nº 211, de 7.03.2002. Interpretación del artículo 6.6.15 de las normas urbanísticas en lo referente al "reforzamiento y mejora del acristalamiento en los pisos áticos" recoge entre otras cosas que el artículo 6.6.15 de las normas urbanísticas determina que la superficie de la planta de ático no ocupada por la edificación deberá destinarse a cubierta que podrá configurarse como "azotea" (cubierta plana transitable acondicionada para acoger un uso) o como cubierta inclinada (no acondicionada para acoger usos) y que, con carácter general, salvo determinaciones específicas de aplicación, no es posible desarrollar espacios edificados sobre las cubiertas habida cuenta que el artículo 6.3.6.b) de las normas urbanísticas reconoce a las cubiertas como superficies, que junto a las fachadas, separan el espacio edificado del no edificado.

En relación con la actuación de "acristalamiento", el artículo 6.6.15.8 de las normas urbanísticas impide específicamente el "acristalamiento" de la superficie de la planta de ático no ocupada por la edificación y destinada a "azotea", por lo que usted no podría realizar este tipo de obra.

Si el problema que plantea pasa por, de alguna forma, proveer de alguna protección de los elementos climáticos, como puede ser proporcionar sombra, tal vez pueda plantearse la posibilidad de instalar una pérgola (armazón formador por dos hileras paralelas de columnas o pilares que soportan un techo de vigas y correar transversales o un enrejado, sobre el que se entrelazan plantas trepadoras) pues el 'acuerdo de la CSPG nº 225, de 5.12.2002. Pérgolas y petos de azoteas de ático. Construcciones e instalaciones en patios de parcela de edificios existentes' establece que con carácter general, las azoteas de ático son susceptibles de admitir la construcción o colocación de elementos ornamentales aislados, tales como pérgolas, columnatas y otros similares, siempre y cuando no generen superficie edificada ni incrementen la volumetría aparente del edificio.

Finalmente, sobre lo relacionado con que usted le comenta alguien que el Ayuntamiento no hace nada si no hay una denuncia previa, no nos queda más que aconsejarle que obvie ese comentario a fin de evitar las consecuencias negativas de realizar una obra ilegal. La realización de la misma puede acarrearle la correspondiente multa, cuya cuantía dependerá de la gravedad de la infracción cometida, así como los gastos que pueden ocasionarse por el derribo o restitución al estado en que se encontraba que puede llevar aparejada la sanción administrativa.

*Inmaculada Clemente, abogada en ICR Abogados para idealista.com/news

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