Compré casa nueva y pagué ITP, pero ahora la ex dueña me reclama el IVA

He comprado una vivienda. La casa no ha tenido ningún habitante pero fue construida hace cinco años. La vendedora era la propietaria de la parcela y recibió la vivienda en pago de otros terrenos por el constructor. Cuando solicité la hipoteca, el banco me asignó una gestoría obligatoriamente. Le consulté por escrito si la compraventa se haría por ITP o IVA porque tenía dudas, dado que la vivienda era nueva pero la vendedora era una persona física. La gestoría me respondió que la operación debía hacerse por ITP. A la propietaria se le entregó un cheque del banco por el valor pactado. Al día siguiente, el notario contactó con la vendedora y le dijo que había un error. Se había hecho por ITP y él consideraba que era IVA. La compradora me reclama el 10% del valor de la casa en concepto de IVA o deshacer la compraventa. La gestoría se lava las manos. La verdad es que no se qué hacer.

Para empezar, se hace necesario, como usted parece haber entendido, determinar a qué impuesto está sujeta la compraventa que usted realizó. La compraventa de viviendas puede estar gravada por el impuesto sobre el valor añadido (IVA) o por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Estarán sujetas al primero las viviendas de primera transmisión, incluso en el caso en que la compraventa se haga entre particulares, y por el contrario, estarán sujetas al segundo las viviendas que no sean de primera transmisión.

La persona que le vende a usted la vivienda recibió dicha vivienda, según relata, como pago de otros terrenos por el constructor, y he aquí que nos encontramos con la primera dificultad para determinar si la vivienda en cuestión ha sido transmitida o no con anterioridad, pues usted parece conocer que la recibió en concepto de pago de unos terrenos, pero no conoce los términos del negocio jurídico realizado entre constructor y la persona que posteriormente le vendió a usted la vivienda.

Así las cosas, será diferente si el negocio jurídico realizado entre constructor y la vendedora consistió en una compraventa que supuso que el pago del precio se realizara con la entrega de los terrenos, o si el negocio jurídico consistió en que el constructor realizara la obra por el precio acordado con la vendedora que no sería otro que el de los terrenos que entregó.

En el primer supuesto, el promotor sería el constructor, por lo que se habría producido una primera transmisión y la compraventa posterior que usted realizó se vería sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales al considerarse una segunda transmisión con independencia de que la vivienda hubiera sido o no ocupada antes, tal como le recomendó la gestoría.

Por el contrario, en el segundo supuesto podría considerarse que el promotor es la persona que le vendió a usted la vivienda, por lo que esa compraventa sería la primera transmisión, en cuyo caso estaría sujeta al impuesto sobre el valor añadido.

Para poder por tanto responder a su pregunta sería necesario conocer los términos del contrato entre el constructor y la persona que posteriormente le vendió a usted la vivienda.

En cuanto a la posibilidad de exigirle el pago del IVA por parte de la compradora, si finalmente usted comprobara que realmente se encuentra en el segundo caso, es decir, que fue una primera transmisión y que por tanto el impuesto a abonar es el IVA, es un impuesto que corresponde pagar al comprador, por lo que puede ser reclamado por el vendedor.

Titularidad de un piso en caso de muerte

Tengo un piso en propiedad compartida con mi exmarido. Nos divorciamos pero decidimos mantener el piso en gananciales. Tenemos dos hijos. En caso de que uno de los dos propietarios falleciera, ¿qué pasa con la titularidad del piso?, ¿en qué situación quedaría el sobreviviente?

Cuando tiene lugar la ruptura matrimonial, y en el caso que nos ocupa, el divorcio, los cónyuges pueden llevar a cabo la liquidación del régimen de gananciales a la vez que ejercitan la acción de divorcio, o dejarla para un momento posterior.

En cualquier caso, debemos entender que una vez obtenida la sentencia de divorcio se pone fin a la sociedad conyugal y al régimen de gananciales que regía hasta el momento y que los bienes con carácter ganancial, si no ha sido liquidada la sociedad, siguen perteneciendo a ambos al 50%.

Tras el divorcio y la muerte de uno de los excónyuges será necesaria la liquidación a fin de determinar qué parte de los bienes gananciales corresponde a cada uno. Una vez adjudicado su 50% del inmueble tras la liquidación, el otro 50% se adjudicará a los herederos legales de su excónyuge fallecido, habiendo perdido su condición de heredero el excónyuge que sobrevive.

A la muerte de cualquiera de los dos, lo primero que habrá de comprobarse es si existe testamento, pues la existencia del mismo o la falta de él podrá determinar quiénes son los herederos legales de todos los bienes, no solo del inmueble que cita, y por tanto con quién puede compartir la copropiedad y en qué condiciones queda el excónyuge superviviente ( puede suceder que uno de los dos se haya vuelto a casar, que tenga algún hijo diferente a los dos comunes, desconocemos además qué otros viene poseen… todo ello puede dar lugar a diferentes situaciones que no podemos valorar con los datos de la consulta).

En cualquier caso, debemos recordar que los hijos que usted menciona tendrán derecho a la legítima. Así recoge el Código Civil en su art. 806 que la legítima es la porción de bienes de que el testador no puede disponer por haberla reservado la ley a determinados herederos, llamados por esto herederos forzosos, y en su art. 807 que son herederos forzosos, entre otros, los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes.

Constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario del padre y de la madre. Sin embargo, podrán estos disponer de una parte de las dos que forman la legítima, para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes. La tercera parte restante será de libre disposición.

En una sucesión abintestato, es decir, sin que se haya otorgado testamento, los hijos comunes a los que se refiere recibirían todo el caudal hereditario en proindiviso, con lo que el 50% del piso que posee pertenecería a ambos por iguales partes, así las cuotas de propiedad sobre el mismo serían un 50% del excónyuge superviviente, un 25 % de uno de los hijos y el otro 25 % del otro hijo.

Debido a la diversidad de situaciones que pueden darse, a fin de asegurar la situación en que pudiera quedar el excónyuge, si su opción sigue siendo la de no liquidar la sociedad de gananciales, primera opción y más recomendable a nuestro entender, ambos deberían considerar la posibilidad de otorgar testamento, lo que resolvería la situación de incertidumbre que mantienen sobre el bien inmueble, al menos en el sentido de conocer con quién compartirían la copropiedad y en que términos.

*Inmaculada Clemente, abogada en ICR Abogados para idealista.com/news

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