Tengo un local comercial en un bloque de viviendas, ¿debo pagar los gastos de escalera?

Deseo saber si un local que no tiene acceso por el portal de un edificio de viviendas debe contribuir a los gastos de escalera puesto que no hago uso de ella

Los locales comerciales tienen la consideración de elementos privativos al igual que las viviendas y las plazas de garaje. En consecuencia y con carácter general, tal y como prescribe el art. 9, C) de la Ley de Propiedad Horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a la cuota que cada uno tiene asignada en el título constitutivo. Como ya se sabe, la cuota representa el coeficiente de participación de cada titular de un elemento privativo en los elementos comunes.

No obstante, es práctica habitual que en los estatutos de la comunidad a los locales, precisamente por sus características, por su situación, por su más o menos utilización de los elementos comunes y, sobre todo, para facilitar su comercialización, se les exima de contribuir a ciertos gastos, por ejemplo, los gastos de escalera, portal, etc.

A la vista de lo anterior, le recomiendo que revise los estatutos de su comunidad, que encontrará en la escritura de obra nueva y división horizontal, y compruebe si hacen alguna referencia a los locales comerciales y su exención de gastos. Si no se hace ninguna mención, los locales tendrán que contribuir a los gastos de escalera en proporción a su cuota de participación.

Cláusula de derecho de habitación

En el registro de la propiedad mi piso aparece con una cláusula de derecho de habitación de los hijos hasta que tengan 30 años. Los hijos han cumplido ya los 30 años. ¿Me podrían indicar si tengo que hacer algo con la escritura del piso y en el registro para que la escritura aparezca ya sin esa cláusula?, ¿cómo tendría que hacer la gestión?

El derecho de habitación es un derecho real limitado que grava la propiedad de las fincas, regulado en los artículos 523 a 529 del Código Civil y que es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tal y como prescribe el art. 2 de la Ley Hipotecaria. Por ser un derecho real limitado es de duración determinada. En este caso, su duración se ha establecido que fuera de 30 años.

El hecho de que hayan transcurrido los 30 años supone que el derecho real de habitación se he extinguido, ya que las causas de extinción de dicho derecho son las mismas que las del usufructo (art. 529 del CC), y a su vez, el art. 513, nº 2 del CC señala como causa de extinción del usufructo: "Por expirar el plazo por que se constituyó...". Pero el hecho de que se haya extinguido no significa que en el Registro de la Propiedad se haya procedido a su cancelación, por lo tanto, sigue gravando la finca.

A la vista de lo anterior, hay que proceder a su cancelación registral. Y ello se debe hacer a instancia de parte, es decir, debe promoverlo el titular del derecho o la persona interesada en la cancelación.

En el Registro de la Propiedad rige el denominado 'principio de rogación', regulado en el art. 6 de la Ley Hipotecaria, que implica que las actuaciones registrales deben ser promovidas por los particulares, ya que, salvo en contadas ocasiones, el registrador nunca va a actuar de oficio.

En consecuencia, deberán cancelar el derecho en el registro mediante estos dos procedimientos (aquí en cierta medida hay que conocer el criterio del registrador):

1.-Otorgando ante notario una escritura pública de cancelación del derecho de habitación, acreditando en la misma que sus hijos han alcanzado la edad de 30 años (mediante certificado de nacimiento, libro de familia, etc.), liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y presentar en el Registro de la Propiedad competente para inscribir la cancelación del derecho real de habitación.

2.- Al amparo de lo dispuesto en el art.174 RH, mediante la misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción del derecho con los documentos fehacientes que prueben que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido (véase certificado de nacimiento, libro de familia, etc).

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news

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