Quiero unir dos pisos, pero uno de ellos está hipotecado, ¿puedo hacerlo sin problemas?

¿A qué riesgos me enfrento si pretendo unir dos pisos, uno de ellos de mi madre, sin hipoteca, y otro de mi propiedad, con hipoteca bancaria? Me preocupa especialmente el supuesto de que mi madre muera una vez unidos los pisos.

La hipoteca es un derecho real de garantía que grava los bienes inmuebles, en este caso, una vivienda, en garantía del cumplimiento de una obligación principal (arts. 105 y siguientes LH). Por tanto, el inmueble gravado responde frente a un acreedor por determinada cuantía, según se haya establecido en la constitución de la hipoteca.

Por otra parte, las viviendas, como todas las fincas registrales, pueden ser objeto de agrupación sin ningún problema. De esa agrupación resultará una nueva finca registral que aparecerá gravada por la hipoteca en la cuantía que proporcionalmente le corresponda en atención a la finca hipotecada y que ha sido integrada en la nueva.

La unión de dos viviendas puede realizarse registralmente, pero en ningún caso puede perjudicar los derechos adquiridos o constituidos por un tercero con anterioridad.

En consecuencia, esa agrupación de viviendas deberá contar con el consentimiento del acreedor hipotecario, que deberá hacerlo en la propia escritura pública de agrupación o en documento público posterior. En ausencia del mismo, la agrupación de ambas viviendas no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Abrir un negocio en un piso

¿Se puede abrir cualquier tipo de negocio en un piso de viviendas sin permiso del resto de vecinos?

En principio, no existe ningún impedimento para que usted pueda instalar un negocio en su vivienda y, en consecuencia, no necesita pedir autorización alguna al resto de los vecinos.

Lo que sí va tener que considerar son las posibles limitaciones o prohibiciones que establezcan los estatutos de la comunidad integrados en la escritura de obra nueva y división horizontal e inscritos en el Registro de la Propiedad. Es frecuente que expresamente prohíban la instalación de actividades empresariales, profesionales o comerciales en las viviendas.

También deberá tener en cuenta las ordenanzas municipales que rijan la vía pública donde esté situada la vivienda, porque suelen establecer limitaciones en cuanto a la autorización para la apertura de locales comerciales, en función de la actividad.

El titular de un elemento privativo calificado como vivienda debe tener ese destino, el habitacional. El hecho de que en ella instale un negocio supone un cambio de uso. Para ello será necesario que solicite las correspondientes licencias urbanísticas (de funcionamiento, instalaciones, etc.) de acuerdo con la actividad que vaya a desarrollar en la misma.

Además, si la instalación del negocio precisa de reformas o realización de obras que afecten a elementos comunes, ahí sí va a tener que informar al resto de los vecinos o en su caso requerir por parte de la comunidad la aprobación de las mismas con los quórums que sean necesarios.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news

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