Me estoy divorciando, ¿puedo alquilar mi casa ya que tengo su uso y disfrute?

¿Puedo alquilar mi casa de la que tengo uso y disfrute? Estoy en proceso de divorcio desde hace tres años y ella no me contesta a la hora de querer venderla

Foto: Foto: Corbis.
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¿Puedo alquilar mi casa de la que tengo uso y disfrute? Estoy en proceso de divorcio desde hace tres años y ella no me contesta a la hora de querer venderla.

El derecho de usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La persona titular del usufructo es poseedora de la cosa pero no su dueña. Tiene la posesión sobre la cosa, pero no la propiedad. Puede utilizarla y disfrutarla, es decir, obtener sus frutos o rendimientos, sean en especie o dinerarios, pero no puede disponer libremente de ella por no ostentar el derecho de propiedad sobre la misma. Es la razón de que no pueda enajenarla ni disminuir su valor sin el consentimiento del titular de la propiedad.

Si usted tiene el derecho de usufructo de la vivienda, puede alquilarla y obtener para usted la renta de dicho alquiler.

Otra cosa es que, en ese procedimiento de divorcio, se establezca la vivienda como el domicilio conyugal donde vivan los hijos con la madre (en el caso de que se establezca la guarda y custodia de los hijos a la madre), y si esto sucede, se podría dar la situación de que aunque usted tenga el usufructo, no pueda disfrutar de la casa, ni alquilarla, ni venderla, en tanto en cuanto siga siendo la vivienda donde vivan los hijos con la madre, y hasta que los hijos adquieran independencia económica.

Por otro lado, y teniendo en cuenta lo anterior, si a su vez es copropietario de la vivienda con su mujer, y quiere venderla, en principio ella no podría impedírselo. En tal caso debería de llegar a un acuerdo con ella para o bien realizar una extinción del condominio (que uno de los dos le venda al otro su parte) o llegar a un acuerdo de venta a un tercero. Si no fuera posible dicho acuerdo, tendría que interponer un procedimiento judicial llamado división de la cosa común.

En dicho procedimiento, el juez finalmente decidiría o dividir la vivienda, en caso de que esta solución se solicite por alguna de las partes y se pueda hacer (en el caso de viviendas es muy complicado que se pueda hacer), u optar por la solución más usual, que es la de la subasta pública de la vivienda, repartiendo el precio obtenido en aquella entre los copropietarios en función de sus porcentajes de copropiedad (en este caso, probablemente el 50% cada uno).

En su caso, es probable que estén en régimen de gananciales, por lo que la vivienda seguramente sea parte de dicha sociedad de gananciales, así que en la liquidación de la sociedad que se efectúe (si todavía no la han hecho) también podría adjudicarse la casa a uno de los dos como consecuencia del reparto que se haga en dicha disolución.

Venta de un local comercial

Poseo un local recibido en herencia de mis padres, siendo mi padre el constructor y promotor. Si lo vendo, ¿qué tengo que pagar, IVA o ITP? Es la primera transmisión que se hace del inmueble.

En primer lugar, debería saber que no es la primera transmisión que se hace del inmueble, ya que la primera transmisión se efectuó cuando usted recibió el local por herencia de su padre, con independencia de que este fuera el constructor y promotor de dicho inmueble. En ese momento se produjo la primera transmisión del local, que tributó por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente.

Si ahora vende el local, dicha transmisión estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), impuesto que pagaría el comprador del local, no usted, a menos que se pacte otra cosa entre las partes.

Cabría la posibilidad de que dicha transmisión se gravara con el Impuesto del Valor Añadido (IVA) si se ejerciera a la renuncia a la exención regulada en el artículo 20.dos del IVA.

La renuncia es posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes. Se practica por cada operación. El adquirente debe justificar, mediante una declaración suscrita por él, su condición de sujeto pasivo, con derecho a deducción total o parcial del IVA soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

Si se reúnen estos requisitos, la venta quedaría sujeta y no exenta de IVA, y al ser segunda transmisión se aplicaría la inversión del sujeto pasivo del artículo 80 de la misma Ley, por lo tanto se auto-repercute y se deduce si procede el IVA y de esta manera el precio no se vería incrementado por ningún importe en concepto de IVA.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news

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