Hemos hecho obras en la comunidad, ¿deben los locales participar en los gastos?

La comunidad de propietarios en la que vivo ha acordado modificar el portal para bajar el ascensor hasta el rellano. Una parte de las escaleras se mantiene, al igual que una parte del rellano donde se ubican los servicios de electricidad, agua y telefonía. ¿Deben participar los locales comerciales en los gastos de tales obras?

Los locales comerciales tienen la consideración de elementos privativos al igual que las viviendas y las plazas de garaje. En consecuencia y con carácter general, tal y como prescribe el art. 9, C) de la Ley de Propiedad Horizontal, están obligados a contribuir a los gastos comunes en proporción a la cuota que cada uno tiene asignada en el título constitutivo. Como ya se sabe, la cuota representa el coeficiente de participación de cada titular de un elemento privativo en los elementos comunes.

No obstante, es práctica habitual que en los estatutos de la comunidad, a los locales, precisamente por sus características, por su situación, por su más o menos utilización de los elementos comunes y, sobre todo, para facilitar su comercialización, se les exima de contribuir a ciertos gastos, por ejemplo, los gastos de escalera, portal, etc., dado que no van a hacer uso de esos elementos comunes.

A la vista de lo anterior, le recomiendo que revise los estatutos de su comunidad, que encontrará en la escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y compruebe si hacen alguna referencia a los locales comerciales y su exención de gastos. Si no se hace ninguna mención en ellos, los locales tendrán que contribuir a los gastos de escalera en proporción a su cuota de participación.

Gastos de la comunidad

Mi mujer y yo compramos una casa. Cuando las viviendas se ocuparon por primera vez, los vecinos acordaron una cota mensual de gastos comunes igual para todos los pisos. Hoy somos varios nuevos propietarios los que vivimos y no intervinimos en el primitivo acuerdo. ¿No es esto motivo para que los gastos se calculen con arreglo a coeficientes? La ITE por tener la casa más de 40 años ha ocasionado gastos extra cuantiosos y su pago impone que se abone por igual por todas las viviendas. ¿Es esto legal? ¿No se deben aplicar los coeficientes?

Las cuotas de la comunidad representan la participación de los elementos privativos en la titularidad de los elementos comunes y, por tanto, en su contribución al mantenimiento de los mismos.La cuota puede establecerse por el promotor o por los propietarios de los elementos privativos. En este caso fue fijada por los primeros propietarios.

Según el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el establecimiento de la cuota debe atender a diversos criterios (altura, superficie, interior o exterior, etc.), pero en este caso, se estableció por acuerdo de los propietarios por partes iguales.

La cuota forma parte del título constitutivo de la comunidad de propietarios y como tal aparece inscrita en el Registro de la Propiedad. Lo cual, en aplicación del principio de Fe Pública registral perjudica a terceros. Es decir, a usted, posterior comprador de la vivienda.

En este caso, lo que debe examinarse es si ese acuerdo de pago de cuotas por igual supuso un simple acuerdo de distribución de gastos o es que los propietarios establecieron así la cuota. Debe examinarse el Libro de Actas de la comunidad para ver en qué términos se estableció el acuerdo. Si consistió en un simple acuerdo de distribución de gastos, dicho acuerdo puede revocarse por otro más equitativo y conforme a los criterios que impone el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este acuerdo exigiría una mayoría simple.

Por el contrario, si lo que fijaron los primeros propietarios fue la cuota de la comunidad, en ese caso, sí se podría modificar, pero esto exigiría la adopción de un acuerdo de Junta de propietarios pero por unanimidad, ya que supondría la modificación del título constitutivo. Si la adopción de dicho acuerdo por unanimidad resulta imposible, se puede acudir al juez para que atendiendo a los criterios que exige el art. 5 de la citada ley pueda modificar la cuota de la comunidad.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.