El banco tiene pisos en el bloque donde vivo y no paga la comunidad, ¿qué podemos hacer?

Vivo en una promoción de viviendas que apenas está vendida al 50%. La promotora quebró y el resto de viviendas se las quedó el banco, que no paga las cuotas de la comunidad. No sabemos qué acciones tomar contra él porque la empresa de la luz y del agua nos amenaza con cortar los suministros ante las deudas que acumulamos por culpa de la morosidad del banco. Somos muy pocos vecinos y no queremos asumir los gastos del banco. ¿Qué acciones legales podemos tomar contra él?

Si la entidad bancaria se ha adjudicado las viviendas, se ha convertido en propietario de las mismas y a su vez en comunero de la comunidad de propietarios a la que pertenecen, por lo tanto, asume los mismos derechos y obligaciones como cualquier otro propietario.

El problema surge en la forma de comunicarse con el banco, ya que en ocasiones es difícil encontrar un interlocutor válido que, en nombre del banco, se haga cargo de la gestión del problema asumiendo el rol de propietario, ya que la mayoría de los bancos no están asumiendo ese rol.

En principio, debe intentarse la reclamación extrajudicial. Si no funciona, deberemos acudir a una acción judicial, interponiendo una demanda judicial de reclamación de las cuotas.

Para presentar dicha demanda, la comunidad de propietarios necesita: i) acuerdo de la junta de propietarios recogido en el libro de actas de la comunidad, ii) certificado de deuda emitido por el administrador o secretario y firmado por el presidente de la comunidad y iii) requerimiento fehaciente previo al comunero deudor.

Una vez reunida toda la documentación, podremos interponer la correspondiente demanda de juicio monitorio en reclamación de cuotas comunitarias impagadas. A la hora de presentar la petición inicial de proceso monitorio, es aconsejable asistirse de los servicios de abogado y procurador, pues las costas judiciales se repercutirán en todo caso al deudor, independientemente de la cuantía del asunto, tal y como establece el artículo 22 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.

Una vez obtenga la comunidad de propietarios una sentencia favorable (o un decreto para el caso de que no se hubiera celebrado juicio por falta de oposición del deudor), podremos instar un procedimiento de ejecución contra el banco, en el que podemos solicitar el embargo de depósitos y saldos en cuentas bancarias (art. 592. de la LEC), por lo que el cobro de la deuda con intereses y costas estaría asegurado.

Es importante destacar que desde la entrada en vigor de la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el art. 9e) de la Ley de Propiedad Horizontal, se amplió el plazo para reclamar las deudas de los comuneros a la comunidad de propietarios, anteriormente solo se podían reclamar el año en curso y el anterior, sin embargo, ahora el plazo de reclamación es de tres años más el ejercicio en curso.

Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán cómo el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no la del año anterior, como ocurría anteriormente.

Ladridos del perro del vecino

Mi vecino de al lado tiene un perro que se pasa todo el día solo y ladrando. Sale de casa muy temprano y llega muy tarde, con lo que no hay nadie que saque al animal a hacer sus necesidades. Además de los ladridos, sale un olor muy desagradable de la casa que invade todo el pasillo, ¿qué se puede hacer?, ¿denunciar ante una protectora de animales?, ¿ante un juez?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2 LPH señala los limites que tienen los propietarios con respecto al uso del inmueble, y en concreto establece que al propietario y ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Los hechos que describe, lógicamente, se podrían considerar como una actividad molesta de la que debería responder el propietario de ese inmueble y dueño del perro.

En primer lugar se debería realizar un requerimiento, por parte del presidente de la comunidad a iniciativa propia o a instancia de cualquier vecino, a la persona dueño del perro, para que cese en esa actividad prohibida, apercibiéndole que de no cesar se iniciarán contra él las acciones legales oportunas.

Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, entablará contra él acción de cesación, que se iniciará mediante la presentación de una demanda judicial (en el juzgado del domicilio donde radique el inmueble), que se sustanciará a través del juicio ordinario.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, si este fuere distinto del propietario, y habrá de adjuntar: i) el requerimiento fehaciente al infractor, ii) la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios y iii) las pruebas que acrediten los hechos, como denuncias, fotografías, etc…

El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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