En 2012 compré un piso por debajo del valor catastral y Hacienda me reclama dinero

Compramos un piso en 2012 al Banco Santander por un precio inferior al valor catastral. Ahora nos llega una notificación de la Agencia Tributaria diciendo que debemos pagar 6.500 euros por un valor de compra que no hemos hecho. ¿Qué podemos hacer? El banco nunca nos informó de esta circunstancia.

En primer lugar, habría que saber si la vivienda era una vivienda nueva y por lo tanto era la primera trasmisión de la misma o por el contrario era una vivienda usada, ya que en el primer caso la compraventa estaría gravada con IVA y en el segundo estaría gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Teniendo en cuenta que el anterior propietario era el Banco Santander, entiendo que la venta no fue primera trasmisión y por lo tanto está gravada por el ITP. Este impuesto grava las compraventas de inmuebles con un porcentaje establecido por cada comunidad autónoma sobre la base imponible, que viene determinada por el valor del inmueble a la fecha de transmisión.

La Administración de la comunidad autónoma correspondiente tiene un plazo de cuatro años para revisar las operaciones de compraventa que se encuentran gravadas en este caso por el ITP y, en concreto, revisar si en dicha operación de compraventa de un inmueble, el valor de este se ajustaba a ciertos criterios de valoración permitidos.

Si, como dice, el valor que se determinó para la venta era inferior al valor catastral, le adelanto que dicho valor es inferior al valor a efectos fiscales, es decir, al valor que Hacienda entiende que debió de aplicarse para el cálculo del ITP.

Los valores catastrales son valores fijados por los ayuntamientos, pero que los mismos solo sirven para calcular los impuestos municipales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero para el cálculo de otros impuestos, como en este caso el ITP, ese valor siempre queda por debajo.

Por este motivo, las comunidades autónomas anualmente fijan unos coeficientes que se publican en el Boletín de la Comunidad Autónoma, para la valoración de bienes inmuebles urbanos a efectos de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Estos coeficientes se han de multiplicar por el valor catastral para determinar el valor mínimo que deberá aplicarse el cálculo de la liquidación de dichos impuestos. Dicho esto, lo que la Agencia Tributaria le ha mandado es la apertura de un procedimiento de gestión tributaria, con una propuesta de liquidación, en el que estableciendo un valor por la vivienda más alto por el que usted liquidó, le calcula la diferencia entre lo que debió ingresar menos lo que ingresó por dicho impuesto, y que son esos 6.500 euros.

En este momento usted tiene la posibilidad de aceptar dicha liquidación y abonar esa cantidad, o si entiende que el valor determinado por la Administración sobre el inmueble no se ajusta a mercado, solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial contradictoria, donde deberá defender con un informe pericial de valor que el valor real es inferior al marcado por Hacienda.

Si este valor difiere en más de un 10% con el fijado por la Administración, se solicita a un perito tercero la emisión de un informe de valoración, y este será vinculante. Si por el contrario la diferencia es menor de un 10%, el valor dado por su perito será vinculante para la Administración.

En todo caso debe estar muy pendiente de los plazos para ejercitar dicho derecho.

Compra de la primera vivienda

Planeo comprarme mi primera vivienda. Ya he visto un piso que me encaja en todo, está en Cantabria, Castro Urdiales. Su precio es de 180.000 euros. Me gustaría saber cuánto dinero más tendré que pagar en diferentes impuestos y gastos para poder hacer mis cuentas y decidirme definitivamente. Sería mi primera vivienda, pero es usada.

En primer lugar, debe saber que, como comprador, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que asciende al 8% del valor de compra del inmueble, en este caso de 180.000 euros. Pero ojo, entérese de que dicho valor se ajusta a la valoración de Hacienda para ese inmueble.

Puede solicitar en la Consejería de Hacienda de Cantabria que le den el valor de esa vivienda a efectos de la liquidación del ITP, y de esa forma saber el valor por el que debe liquidar dicho impuesto (puede que sea mayor de los 180.000 euros establecidos como precio de compra).

En su caso, siendo primera vivienda, podría tener algún tipo de bonificación fiscal si reúne algún otro requisito, como edad, ingresos, etc., pero para saber esto habría que ver su situación personal.

En segundo lugar, debe tener en cuenta que la compraventa de bienes inmuebles se ha de elevar a público ante notario con la correspondiente escritura de compraventa. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes, de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias.

En la práctica habitual, todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. De todas formas, puede negociarse entre las partes que los pague uno u otro. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.

En tercer lugar, la escritura de compraventa una vez liquidado el ITP deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que conste dicho bien inscrito a su nombre, porque de lo contrario seguiría a nombre del anterior propietario. Dicha inscripción deberá hacerse en el registro al que pertenezca la finca y el coste de dicha inscripción será asumido por el comprador, que es el interesado en inscribir dicha finca a su nombre.

Además de estos gastos, si para la compra de la vivienda ha solicitado un préstamo hipotecario, la entidad bancaria se encargará de la tramitación de todo, pero lo hará a través de un gestor administrativo, que normalmente solicitará una provisión de fondos por encima del coste previsto, y que posteriormente, cuando ya tenga la inscripción de la finca a su nombre, le mandará la liquidación final de gastos debidamente desglosada con la devolución de sobrante si lo hubiera, en la que también habrá una partida correspondiente a sus servicios. Lo normal es que el total de todos los gastos esté alrededor del 10% del valor del bien.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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