¿Pierdo dinero si vendo una casa heredada por debajo del valor catastral?

He heredado una sexta parte de una vivienda y tengo interés en venderla al igual que el resto de los herederos. ¿Perdemos dinero si la vendemos por debajo de su valor catastral?

No existe ningún problema en vender la vivienda, siempre que todos los propietarios en proindiviso estén de acuerdo con la venta. Con respecto al precio de venta de dicho inmueble, normalmente el valor catastral, que es el valor fijado por el Catastro, suele ser sustancialmente inferior al valor de mercado.

El valor catastral es la base de cálculo para la mayor parte de los impuestos ligados a inmuebles: el IBI, la plusvalía municipal, el IRPF, el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El valor catastral lo determina el Catastro conforme a unas reglas y criterios técnicos complejos y se actualiza cada año aplicando un coeficiente. Además, como mínimo cada 10 años se deben revisar los valores catastrales para acercarlos al valor de mercado.

El valor catastral no puede superar el 50% del valor de mercado del inmueble (aunque hoy en día, tras la caída del mercado, existen numerosos valores catastrales que superan ese límite). Además, para cada inmueble, el valor catastral debe tener en cuenta posibles factores que reducen el valor, como la antigüedad de la construcción, el estado de conservación, la depreciación funcional o inadecuación (aplicable a suelo y construcción), apreciación o depreciación económica, etc…

Dicho esto, si se deciden a vender la vivienda por debajo del valor catastral, deben saber que por ejemplo la plusvalía municipal, que deberá abonar el vendedor, en este caso ustedes, se calculará sobre el valor catastral, aunque el valor de venta haya sido menor.

Lo mismo ocurrirá con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto grava las compraventas de inmuebles con un porcentaje, establecido por cada comunidad autónoma, sobre la base imponible, que viene determinada por el valor del inmueble a la fecha de transmisión, y lo paga el comprador.

Para la liquidación de este impuesto se tiene en cuenta el valor catastral por un coeficiente en función del municipio donde radique el inmueble, por lo que de liquidarse por un valor inferior al valor catastral, el comprador tendrá luego problemas ante la Administración tributaria de la comunidad autónoma, que le exigirá liquidar por el valor a efectos fiscales y no por el declarado.

Mi recomendación es que la venta se realice por lo menos por el valor de mercado a efectos de la liquidación de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para lo cual las consejerías de Hacienda de las comunidades autónomas tienen unos servicios de valoración que les asesorarán sobre dicho valor.

Problemas con un inquilino

Mi inquilino atascó la bajante de la casa y las aguas sucias caen al patio de la casa vecina. Se niega a desatascar la tubería. ¿Tengo derecho a cortarle el suministro de agua mientras no solucione el problema?

En primer lugar, habrá que determinar si la bajante de la que habla se trata de un desagüe de la propia vivienda o una bajante general del edificio. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”.

Si el atasco de la bajante la ha provocado el arrendatario, en ese caso el coste de reparación correspondería a él, pero esta circunstancia deberá quedar probada, de cara a una eventual reclamación. Si el arrendatario se niega al pago de dicha reparación, no queda otro remedio que efectuar la correspondiente reclamación judicial, siempre y cuando podamos probar si la causa del atasco la ha provocado el arrendatario fruto del mal uso de la misma. Pero en ningún caso esta discrepancia le facultará para cortarle el suministro de agua al inquilino.

Si la bajante atascada es una bajante del edificio, esta tendrá la consideración de elemento común. El carácter de elemento común de las conducciones o canalizaciones para el desagüe (bajantes) viene recogido en el artículo 396 del Código Civil, que establece entre los elementos comunes del edificio: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, etc.

Como elemento común, la avería o desperfectos que se produzcan en las bajantes generales del edificio han de ser reparadas por la comunidad de propietarios, derivándose una responsabilidad de la comunidad por los daños que se causen a los propietarios de los pisos o locales (también a terceras personas), ya que a ella le compete la diligencia para la reparación, conservación y mantenimiento de los elementos comunes.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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