Queremos arreglar el tejado, ¿cuántos votos a favor se necesitan de los vecinos?

Cuando se vota qué empresa tiene que hacerlo, hay ocho votos por una empresa y ocho abstenciones. Según el administrador no se puede llevar a cabo el arreglo por el empate

Foto: Foto: Jermaine Ee. (Unsplash)
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Queremos arreglar el tejado. Cuando se vota qué empresa tiene que llevarlo a cabo, hay ocho votos por una empresa y ocho abstenciones. Según el administrador, no se puede llevar a cabo el arreglo por el empate en votos. ¿Es cierto eso?

La cubierta o tejado de un edificio constituye un elemento común del mismo, por lo que todos los titulares de los elementos privativos están obligados a su mantenimiento y reparación.

Además, la reparación de un tejado puede suponer que la obra que se intente realizar tenga como objetivo evitar daños al edificio o a terceros, eliminación de filtraciones o graves hundimientos del mismo. De ahí la obligación de su reparación, tal y como señala el art. 10, nº1, a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) redactado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que literalmente señala que: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

A la vista de lo anterior, se puede decir que no existe obligación de someter a la junta de propietarios el acuerdo de reparación, pero ello no obsta a que la comunidad decida en junta quién debe realizar la obra o por cuál presupuesto se deben decidir.

Efectivamente, si hay un empate técnico entre los presupuestos de ejecución de la obra y no hay posibilidad de llegar a un entendimiento entre los propietarios, mi recomendación sería o bien buscar un nuevo presupuesto que supusiera la base para el entendimiento vecinal o bien seguir intentándolo, pues seguramente es una reparación que ha venido motivada por un requerimiento municipal urgente o por un grave deterioro del tejado y que no puede demorarse más.

Horarios de las juntas de vecinos

Vivo en Cataluña. Nuestro administrador nos ha puesto las 20:00 como horario de la junta anual y no pone ni primera ni segunda convocatoria. Me ha dicho que ya no es necesario hacerlo porque ha cambiado la ley, ¿esto es así?

Efectivamente, es cierto. Según el art. 553-21 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, modificado por Ley 5/2015, de 13 de mayo, en su número 4, literalmente dice así:

“La convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:
a) El orden del día. Si la reunión se convoca a petición de propietarios promotores, deben constar en él los puntos que proponen. El orden del día incluye, entre otros asuntos, los presupuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios.
b) El día, el lugar y la hora de la reunión.
c) La advertencia de que, con relación a los acuerdos a que se refiere el artículo 553-26, los votos de los propietarios que no asistan a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.
d) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir”.

Por tanto, como se puede observar, legalmente no es exigible que se haga referencia a la primera o a la segunda convocatoria, pero ello, entiendo, no obsta a que para facilitar la reunión de los propietarios y armonía de la comunidad, el administrador, a la hora de redactar la convocatoria o los convocantes de la misma, fije una primera y segunda convocatorias.

*Pilar Morgado Freige, socia 'of counsel' de VAbogados, para idealista.com/news.

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