¿Puedo comprar a mi hermano la parte de un piso que tenemos en común?

Tengo la propiedad del 75% de un piso y mi hermano el otro 25%. Su parte tiene notas de embargo por cantidades muy superiores al valor de su parte. ¿Cómo puedo comprar ese 25% que me falta?, ¿tengo que esperar a subasta o hay otra solución? Los acreedores son una empresa, un banco y su exmujer. En caso de que salga a subasta, ¿cuál será la puja mínima?, ¿por qué porcentaje del valor de tasación podré comprar ese 25%?

La situación que mantiene con su hermano sobre el piso es un condominio o copropiedad. Es la situación jurídica en que se encuentra el derecho de propiedad que está atribuido a una pluralidad de personas (en su caso, dos).

Antes de analizar sus dudas, es importante señalar que las cargas que pesen sobre el 25% de su hermano, solo gravan a ese 25%, no gravando su 75%, aunque el importe de las deudas supere el valor del 25%.

En este caso que comenta, se podrían dar dos situaciones:

i) Vender el inmueble a un tercero, circunstancia poco probable puesto que nadie estará dispuesto a adquirir un bien teniendo que hacerse responsable de las cargas que tenga el mismo, aunque estas solo afecten a una parte del inmueble.

ii) Instar la división de la cosa común (a través de un procedimiento judicial) y sacar a subasta el inmueble, pero nos encontramos con el mismo problema porque, ¿quién va a estar dispuesto a pujar por un inmueble que arrastre cargas o gravámenes?

Ante esta situación, la única forma de transmitir el inmueble libre de cargas sería que el acreedor instara el procedimiento de ejecución con la finalidad de obtener la venta forzosa del inmueble. De este modo, con el precio obtenido en la subasta se resarciría de la obligación asegurada y quedaría cancelado el embargo. Con el sobrante se deberían pagar el resto de créditos que tiene su embargo sobre el bien, siempre con el límite del 25% del precio obtenido, y teniendo en cuenta que el otro 75% sería para usted. Pero claro, esta circunstancia no depende de ninguno de los copropietarios sino que es una acción personal que tiene derecho a ejercitar el acreedor, titular del crédito anotado en primer lugar en el registro de la propiedad sobre el piso.

En caso de subasta, el valor del bien vendrá determinado por una tasación que se efectuará en dicho procedimiento a esos efectos, y el valor de subasta será el 25% del valor de la vivienda, teniendo en cuenta que lo que se subasta será el 25% proindiviso de la casa. Usted podría acudir a la subasta para adjudicarse ese 25% de la vivienda, pero debe tener en cuenta que lo adquiriría con las otras dos cargas.

Rescindir un contrato de arras

Mi novia y yo firmamos un contrato de arras. Por impedimentos del banco hemos tenido que rescindirlo. Los dos firmamos el contrato pero solo yo he firmado la rescisión. ¿Debe firmarlo también mi novia para que quede totalmente rescindido?, ¿podría la propiedad vender el piso sin esa firma?

Las arras o contrato de arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles (como, en este caso, una vivienda), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.

Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones.

No obstante, el que ha desistido en la ejecución del contrato no se desliga de la obligación incumplida, que puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analogía con la cláusula penal, por lo que se le aplicará su normativa (indemnización de daños y perjuicios).

Lo normal es que usted haya firmado junto con su novia unas arras penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 de nuestro Código Civil, según las cuales estarán obligados, los dos, a comprar (y en su defecto, perder la cantidad aportada) y el vendedor a vender (y en su defecto, indemnizar a la parte compradora en el doble de las arras).

Si firmaron los dos, deberán resolver los dos, y hasta que no se resuelva el contrato por su novia, tanto ella como la parte vendedora estarán sujetas a las obligaciones de dicho contrato.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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