Compré una casa hace dos meses y he descubierto desperfectos, ¿puedo reclamar?

Compré una vivienda de segunda mano de unos 20 años hace dos meses. La casa está perfecta, excepto que cuando el vecino de arriba abre el grifo, el ruido de las tuberías se oye en mi casa. El anterior propietario me dice que no sabía nada y que no es un elemento de la vivienda, así que no puedo tratarlo como un vicio oculto, ¿verdad?, ¿o sí que podría reclamarlo? Quizás al entender que es una bajante de la comunidad, puedo reclamarla a ella.

En principio, según la cuestión que plantea, se hace necesario determinar si estamos ante un elemento común. Los elementos comunes de un edificio vienen descritos en el artículo 396 del Código Civil y son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una lista exhaustiva de los elementos que pueden considerarse comunes, aunque añade “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”, por lo que habría que ver cada caso concreto para determinar si estamos ante un elemento común o privativo.

La norma general es determinar como elemento común la parte de tuberías que no está dentro de la vivienda particular. Para determinar a partir de cuándo se entiende que las tuberías están dentro o fuera, se establece como frontera el contador o la llave de paso, entendiéndose que el contador en sí es un elemento privativo. El resto del tramo de tuberías se entiende, en todo caso, como un elemento común.

Dicho esto, en su caso sería determinante ver si el problema del ruido es por una avería o una falta de mantenimiento de la tubería común o privativa de su vecino, ya que la solución es diferente en cada caso. Si el problema está en el tramo de tubería considerado elemento común, la responsabilidad recae sobre la comunidad de propietarios, y si el tramo de tubería es elemento privativo de su vecino, el responsable sería su vecino.

Póngalo de manifiesto ante la comunidad, ya que incluso si esta tiene suscrito un seguro, mandará un perito que determinará el origen del problema, y en el caso de que determine que el problema está en el tramo de tubería de carácter privativo de su vecino, deberá ponerse en contacto con él para hacérselo saber y que se haga cargo.

En el caso de que la comunidad de propietarios no tenga suscrito ningún seguro, deberá, de igual modo, hacerse cargo de la reparación, ya que es su responsabilidad el mantenimiento de los elementos comunes con cargo a los comuneros en función de su cuota de participación en los citados elementos.

Problemas para instalar un tendedero

En el patio interior del bloque donde vivo, no dejan colocar tendederos. Cuando entregaron las primeras viviendas, había muy pocos propietarios y decidieron que no se colocaran tendederos en el patio. Se blindaron con la norma de que para cambiar cualquier aspecto de los estatutos tenía que realizarse por unanimidad, de tal manera que con un voto que diga que no, no se puede hacer nada. ¿Es eso legal?, ¿qué podemos hacer para cambiarlo?

El artículo 396 del Código Civil establece que, entre otros, son elementos comunes de un edificio las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.

El establecimiento en la fachada de tendederos externos supone una modificación de la imagen y configuración exterior del edificio, por lo que requerirá siempre de la unanimidad de todos los propietarios.

Los patios interiores se consideran fachada del edificio, por lo que la modificación que supone la instalación de tendederos requiere para su aprobación o derogación irremediablemente de la unanimidad de los comuneros.

La única vía que tienen para poder cambiar esta circunstancia es pedir al administrador de la finca que incluya en el orden del día de la próxima junta de vecinos la propuesta de derogación de esa norma, y que en la votación que se realice obtenga la unanimidad de los presentes o representados en dicha junta y que posteriormente nadie de los no asistentes impugne el acta y en concreto vote en contra de la derogación.