Tengo un piso alquilado a un pareja y los vecinos se quejan de ruido y malos olores

Tengo un piso alquilado a una pareja que está cumpliendo todos los meses con su obligación de pago. Me llamó el presidente de la comunidad quejándose de sus ruidos, que si hacen alguna fiesta y están hasta altas horas, que el perro que tienen deja mal olor en la escalera, etc. He hablado con la inquilina y me asegura que todo se está exagerando demasiado, y que ya procuran portarse bien. Tampoco tengo pruebas de lo que dice la comunidad. ¿Qué debo hacer?

En estos casos, como es natural, lo normal es, en primer lugar, hablar con los inquilinos para confrontar la información, algo que, como comenta, ya ha hecho. Si como parece que le han comentado los inquilinos, van a procurar portarse bien, el problema desaparecerá, pero si la situación persiste, no le quedará más remedio que intentar volver a hablar con los inquilinos, haciéndoles saber que es su obligación respetar las normas de la comunidad de vecinos, entre las que se encuentran las de respetar los horarios de descanso del resto de vecinos y tratar de evitar los olores por parte del perro.

Si aun así persisten en su actitud molesta, no le quedará más remedio que comunicarles por escrito que ante las quejas recibidas por parte de la comunidad de propietarios deben cesar en los comportamientos que están siendo molestos para el resto de vecinos y que si no lo hacen, emprenderá las acciones legales que correspondan.

Dicha comunicación sería recomendable que la hiciera por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto para que quede constancia de la comunicación, su recepción y el contenido de la misma.

Si con todo esto, la situación persiste, deberá interponer una demanda en los juzgados solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento del arrendatario por la inobservancia de las normas que rigen la correspondiente comunidad de vecinos.

De cara a la presentación de dicha demanda, sería necesario recabar pruebas de los actos molestos. Como, por ejemplo, actas de medición de la policía local, acta de la comunidad donde se refleje que el tema ha sido tratado, quejas escritas por los vecinos dirigidas al presidente o a la comunidad y, finalmente, debería poder contar con las testificales de varios vecinos en el juicio.

Nave construida en un terreno privado

Mis seis hermanos y yo somos propietarios de un terreno desde 1985. En 1997, ellos vendieron su parte y yo me negué. En el registro de la propiedad sigue apareciendo ese terreno a nombre de los siete. En el catastro, ese terreno no aparece y actualmente existe una nave construida que ocupa mi parte del terreno. ¿Cómo han podido construir?, ¿cómo puedo reclamar parte de propiedad?, ¿qué pasos tengo que dar?

En primer lugar, indicarle que con la información que proporciona, no se puede hacer una valoración profunda del mismo, porque sería necesario para ello conocer más detalles, como, por ejemplo, si la edificación está terminada o en fase de construcción, si se agotan los aprovechamientos o bien, si impide que por alineaciones y retranqueos se pueda agotar la edificabilidad restante. Por otro lado, ni siquiera sabemos si la edificación está legalizada -aunque todo apunta a que no por lo que se expone más abajo-, o si por el contrario no lo está.

Es importante señalar que usted, como copropietario de dicho terreno, no tiene ninguna parte concreta de la finca, sino que es propietario de un porcentaje de la totalidad de la misma, porcentaje que viene establecido en el registro de la propiedad.

El hecho de que siga constando en el registro a nombre de sus hermanos todavía, es porque los compradores no inscribieron la compraventa en el registro, algo que en todo caso pudiera llegar a perjudicar a estos, no a sus hermanos, y en ningún caso a usted, que tiene inscrito su derecho correctamente en el registro de la propiedad.

Si la finca no figura en el catastro, se puede deber a varias cosas, pero puede ser un indicador de que la nave construida sobre ella no se ha edificado con los correspondientes permisos administrativos y puede que estuviéramos ante una edificación ilegal.

Para reclamar su parte, lo primero que debe hacer es intentar llegar a un acuerdo con los otros copropietarios. Si no llega a un acuerdo, puede vender su parte a un tercero, para lo que no necesitará autorización del resto de copropietarios. Además, siempre estará en su derecho de solicitar la "división de la cosa común".

Para ello, tendría dos opciones:

i) Solicitar la partición del terreno, si es que la naturaleza del terreno y normas municipales lo permiten.

ii) Solicitar el que, si no la ofrecen a un precio razonable, se subaste el terreno en subasta pública, en la que podrán acudir usted, sus parientes o cualquier persona.

Dicha división de la cosa común se ejercita a través del correspondiente procedimiento judicial, que deberá instar a través de un abogado y un procurador.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.