Mi casero ha vendido la casa en la que vivo de alquiler sin avisarme, ¿qué hago?

¿Tengo derecho a tanteo en la compra de una vivienda en la que soy arrendatario pero en situación de precario desde hace más de dos años? El propietario ha vendido el inmueble sin comunicármelo

Foto: Foto: iStock.
Foto: iStock.
Autor
Tiempo de lectura4 min

¿Tengo derecho a tanteo en la compra de una vivienda en la que soy arrendatario pero en situación de precario desde hace más de dos años? El propietario ha vendido el inmueble sin comunicármelo. Por diversas circunstancias no he podido pagar el alquiler, y tampoco me ha demandado, ni desahuciado. ¿Qué puedo hacer?

El precario es la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión (usufructo, propiedad, renta vitalicia), ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

[Lea aquí: 'Dime dónde vives y te diré cuántos meses tardarás en vender tu casa']

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge en su artículo 25 el derecho de tanteo y retracto para el arrendatario:

i) Derecho de tanteo. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo o lo que es lo mismo, realizar una oferta de compra sobre la finca arrendada, en un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique el propietario en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.

ii) Derecho de retracto. Consiste en que cuando no se le hubiese hecho la notificación al inquilino en forma fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, con información sobre el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos o cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el inquilino tendrá 30 días naturales para realizar una oferta de compra, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el nuevo propietario al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

En su caso, si venía pagando una renta, o por lo menos así parece desprenderse de su pregunta, igual podríamos estar ante un arrendamiento y no un precario, ya que el precario es de carácter gratuito. Si estamos ante una situación de precario no puede hacer valer ningún derecho de tanteo y retracto, ya que la situación de precario no es asimilable a la situación de arrendatario y por lo tanto la ley no le otorga los mismos derechos.

¿Un impuesto sobre el alquiler?

Vivo de alquiler en Madrid y me ha llegado una carta de mi comunidad obligándome a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). He leído recientemente en prensa que, efectivamente, existe dicho impuesto. ¿Estoy obligado a pagarlo?

Sí. Efectivamente, el alquiler también se considera una adquisición onerosa (lo que se grava es el uso temporal de un bien inmueble) y, como tal, está gravada por el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP), impuesto que está gestionado por las Comunidades Autónomas. Este impuesto está regulado en la ley sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y, en este caso, lo que se grava es el uso de una vivienda a cambio de un precio.

El impuesto se devenga al inicio del contrato de arrendamiento y para toda la vida de éste. Es decir, si en el contrato de arrendamiento se establece una duración de 5 años, el impuesto se liquidaría a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento. Hay un plazo de 30 días hábiles para liquidar el contrato en la delegación de hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.

El importe a pagar se calcula en función del importe de la renta anual y multiplicándolo por el número de años de duración del contrato. Este importe es el que va a servir de base de cálculo del impuesto y se aplica una escala que se encuentra recogida en el artículo 12 del real decreto legislativo 1/1993.

Si ha recibido una carta requiriéndole el pago de dicho impuesto, deberá comprobar que dicha liquidación provisional que le han incluido es correcta y, en su caso, ingresarla en alguna de las entidades bancarias colaboradoras a través de la correspondiente carta de pago.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.

Asesor sobre Vivienda

El Confidencial pone a su servicio este consultorio jurídico inmobiliario. Un espacio que está destinado a resolver semanalmente las dudas legales de los ciudadanos sobre temas relacionadas con el sector inmobiliario: alquileres, compraventa, hipotecas, ejecuciones hipotecarias, etc.

En caso de divorcio ¿quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca? o, ¿puedo pagar una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que me embarguen la casa?

ENVÍE SU CONSULTA


  • Responsable: Lean Abogados
  • Finalidad: Responder a tus preguntas y enviarte comunicaciones comerciales sobre sus productos y/o servicios.
  • Legitimación: Tu consentimiento expreso.
  • Destinatarios: Prestadores de servicios tecnológicos, como encargados del tratamiento, que seguirán siempre nuestras instrucciones.
  • Derechos: Acceder, rectificar y suprimir los datos, entre otros.
  • Información adicional: Política de privacidad de Lean Abogados

Condiciones de uso de Consultorio sobre Ruedas

En cumplimiento con la normativa de protección de datos de carácter personal -LO 15/1999 y RD 1720/2007- los datos de carácter personal remitidos a través del formulario será tratados en el fichero denominado “USUARIOS WEB DE TITIANIA” notificado ante la Agencia Española de Protección de Datos con nº de registro 2060040405, titularidad de TITANIA COMPAÑÍA EDITORIAL, S.L. sito en la calle Virgilio, 25 – 1 A/D con código postal 28223 Pozuelo de Alarcón -Madrid- para la finalidad exclusiva de gestionar las consultas que nos efectúen a través de la sección MOTOR. En todo momento, puede ejercitar los derechos que se le reconocen -acceso, rectificación, cancelación y oposición- mediante comunicación al efecto a través del mail: info [@] elconfidencial.com.

De igual forma, al remitirnos su consulta acepta que ésta junto con la información suministrada sea comunicada a la entidad colaboradora para la finalidad descrita, autorizando, en su caso, la publicación de la misma en la sección o Página Web titularidad de la entidad editora.

Le informamos, igualmente, que no todas las consultas podrán ser resueltas por la entidad colaboradora, efectuándose una selección y publicación de las más importantes, en virtud del grado de interés que pudieren suscitar las mismas. En todo caso, las consultas serán resueltas con el máximo rigor y profesionalidad, no siendo vinculantes para las partes, recomendando que para mayores detalles, a la vista de la consulta o de los hechos del caso en concreto, pudieren dirigirse a profesionales del sector para un asesoramiento del mismo.

Para cualquier aclaración puede dirigirnos su consulta a través del correo electrónico dispuesto en la presente sección.

Consultorio Inmobiliario