Compré una casa y la terraza mide menos de lo que figura en los planos

Hemos comprado un piso sobre plano que ahora mismo está en construcción. En nuestro contrato se anexan unos planos, pero al echar un vistazo al proyecto de construcción, hemos detectado que la superficie de la terraza superior (es un dúplex con la planta de arriba terraza completa salvo una escalera que la conecta) difiere de 64 metros en nuestros planos a 56 en los de construcción. Si finalmente es así, ¿podríamos reclamar a la promotora al recibir el piso?

Nos encontramos ante lo que se considera un incumplimiento contractual, ya que lo acordado y en función de lo que se va a pagar es un plano basado en unas medidas concretas. El consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en función de unas características que resultan de ese plano incorporado a la compraventa del piso, por tanto, cualquier desviación del mismo que no sea consecuencia del acuerdo entre las partes, sino una decisión del promotor, se considera un incumplimiento de lo convenido.

Hay que valorar la relevancia que supone dicho incumplimiento, ya que las consecuencias legales son la resolución del contrato y/o una indemnización por daños y perjuicios, conforme la legislación aplicable. Lo más aconsejable es continuar adelante con la compra, si se trata del único incumplimiento, pero con la posibilidad de convenir un precio menor al no haberse ceñido a los metros establecidos para la terraza.

Para ello, lo que debería hacer es poner en conocimiento de la promotora dicha circunstancia, con carácter previo al otorgamiento de escritura pública, por escrito de una forma fehaciente (notarial, burofax, correo certificado), de cara a reducir el coste de la vivienda debido a su incumplimiento.

Es probable que no lleguen a ningún acuerdo, por lo que debería dejar constancia de la diferencia de metros en la formalización de dicha escritura de compraventa. Si el promotor no estuviera de acuerdo en incluir esa precisión, siempre que haya mostrado su disconformidad expresamente en la forma indicada, en función de los perjuicios que le ocasione la disminución de metros, finalmente podrá, en su caso, ejercitar las acciones legales correspondientes en resarcimiento de los perjuicios causados.

Gastos de comunidad de un local comercial

Soy propietaria de un bajo comercial en un edificio que según la escritura de división horizontal no participa en los gastos de comunidad privativos del portal de viviendas (ascensor, agua caliente, antena, etc). Han decidido afrontar la obra de sustitución de la caldera de agua caliente y de todo el circuito de agua fría y pretenden que los bajos comerciales participemos en dicha obra con el porcentaje de participación que nos corresponda, siendo además la parte que nos corresponde 16 veces una cuota de comunidad anual. ¿Pueden obligarnos teniendo en cuenta la reforma que se ha producido recientemente en la ley?, ¿pueden hacerlo contraviniendo la división horizontal según la cual yo compré?

El título constitutivo de la propiedad contendrá la descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos y locales. En este se fijará la cuota de participación de cada uno, con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960.

En el presente caso, habrá que discernir, en función de los referidos artículos, en primer lugar si el cambio de caldera es una condición de habitabilidad, en cuyo caso estará obligado a correr con los gastos, puesto que su instalación tendría carácter obligatorio y no requeriría de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

O, en segundo lugar, si nos encontramos ante la implantación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, no estaría obligado a costearlo, aunque si con posterioridad quisiera utilizarlo, podrán autorizarle, siempre que abone el importe que le hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Por lo que, en principio, a pesar de no haber sufragado tales gastos hasta la fecha, deberá asumir la sustitución de la caldera siempre y cuando vaya a hacer uso del agua. Su cuota de participación deberá ser acorde a su propiedad, con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.

La división horizontal tiene consideración de acuerdo entre las partes y debe ceder ante las imposiciones legales, sin perjuicio de que también podría acordarse una cuota de participación menor para el local comercial, debido al uso proporcional del agua, pero siempre que para ello logre el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios en el primer caso y de la mayoría de propietarios en el segundo.

*Eva Rodríguez Quejido, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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