El vecino del ático ha construido un segundo piso en altura sin permiso

En un edificio en propiedad horizontal en Barcelona, los propietarios de los áticos edificaron hace 10 años en altura un segundo piso sin el permiso de la propiedad y sin permisos administrativos del ayuntamiento. ¿Tiene la comunidad derecho de vuelo?, ¿han prescrito las acciones civiles y administrativas por esta edificación?, ¿puede ejercerlas cualquier copropietario o debe ser un acuerdo de comunidad?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico y de inscripción en el registro de la propiedad, conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario.

En la inscripción se hará constar las cuotas que deban de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos comunes o las normas para su establecimiento y las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

En los supuestos en que no exista la reserva del derecho de vuelo o sobre edificación, este corresponde a todos los codueños del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio aéreo.

La construcción de tales nuevas plantas afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, ajustándose al procedimiento del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) según el cual la construcción de nuevas plantas... afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios reunidos en la junta.

Por lo tanto, si como en el caso de su pregunta la edificación de la nueva planta se hizo sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, se podrá reclamar a los comuneros que hicieron las obras sin autorización, ya que el plazo más restrictivo para ejercitar la acción correspondiente es el de 15 años, aunque incluso podría entenderse aplicable el plazo de 30 años. En todo caso, en uno y otro supuesto, la acción no habría prescrito.

Con respecto a la falta de autorización administrativa, la misma prescribe a los cuatro años, por lo que en vía administrativa dicha falta de autorización administrativa habría prescrito.

¿A nombre de quién escriturar una propiedad?

En una pareja, ¿a nombre de quién conviene escriturar una propiedad y un préstamo si uno trabaja como funcionario y con salario neto de 2.200 euros mensuales y el otro es autónomo con unos ingresos brutos que no superan los 8.000 euros? La intención es comprar un local para el autónomo por 30 millones (10 en mano y 20 con préstamo). En lo referente a ahorrar impuestos, obtener ventajas fiscales, deducciones en declaraciones, etc., ¿es indiferente que en la escritura de propiedad figuren al 50% o conviene un propietario?, ¿es indiferente que el préstamo figure al 50% o conviene un titular?

En primer lugar, y con la información que se desprende de la pregunta, en todo caso, y a falta de conocer más datos, interesaría que la compra del local (siempre que el mismo sea para desarrollar la actividad profesional) la haga el autónomo, ya que dicha compra podría deducírsela fiscalmente.

Si el local es de obra nueva y es primera trasmisión del mismo, la operación estaría gravada por IVA, y el autónomo podría desgravarse el mismo, siempre que su actividad no esté exenta de IVA.

Si el local es segunda entrega de inmueble, la operación está gravada por el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP), pero para evitar este coste, el autónomo debería renunciar a la exención del IVA y la operación quedaría sujeta y no exenta de IVA, operando la inversión del sujeto pasivo, establecida en el artículo 84 de la Ley del IVA, de tal forma que se autorrepercutiría y deduciría el IVA de esa operación, siendo el efecto económico e impositivo nulo.

En resumen, si el local es para el desarrollo de la actividad del autónomo, lo interesante es que la compra la realice el autónomo y de esa forma obtendrá los beneficios fiscales anteriormente descritos.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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