Compré casa sobre plano, ya no me interesa y la constructora no me devuelve el dinero

Compré una vivienda sobre plano y he adelantado cantidades con su correspondiente IVA. Ahora no me interesa el piso y la constructora me penaliza con un 20%. Me dicen que puedo venderla a un tercero antes de la entrega de llaves. Mi pregunta es: ¿cómo tendría que hacerlo?, ¿cómo debería actuar con el IVA?

En estos casos, lo que se debe hacer es un contrato de subrogación de derechos con la persona que esté interesada en la compra, de tal manera que esta persona, mediante la referida subrogación, se coloque en la posición que usted ostentaba como comprador.

Esto lo tiene que autorizar el vendedor (en este caso, la empresa promotora), y si es así, el tercer comprador deberá abonarle a usted la cantidad que se pacte entre usted y el tercero, pudiendo coincidir dicha cantidad con la que usted ha abonado con el IVA incluido, como cantidad total, ya que esta operación no estaría gravada por IVA sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -puesto que sería una segunda transmisión- y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Desde el momento de la firma de la subrogación, que como he comentado es un documento que se firma entre tres partes -usted, la promotora y el tercero-, usted deja de tener la condición de comprador, y es el tercero el que adquiere esa condición.

Esta operación a efectos de Hacienda tiene el carácter de transmisión de un derecho y como tal liquida por el ITPAJD, por la transmisión de tal derecho.

La base imponible de dicho impuesto será la cuantía por la que se transmita el derecho, y el sujeto pasivo del mismo será el comprador del mismo, en este caso el tercero que se subroga en su posición.

Comprar un local comercial

En la comunidad donde vivo, los vecinos queremos comprar el bajo comercial que está situado en el mismo edificio. Hemos hecho una propuesta al propietario por debajo de su precio en el recibo del IBI. La pregunta es, si los bancos se quedan los inmuebles por debajo del precio real, ¿nosotros podríamos hacer lo mismo sin que Hacienda nos reclame los impuestos del valor que ella considera?

La transmisión de un bien inmueble (cuando es segunda o ulterior transmisión) está gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y para el cálculo de dicho impuesto se tiene en cuenta el valor catastral (que es el valor que viene reflejado en el Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI) multiplicado por un coeficiente, dependiendo del municipio donde se radique el inmueble. Coeficiente que se publica anualmente en el Boletín Oficial de cada Comunidad Autónoma.

Si la comunidad compra el local, esta compra se protocolizará mediante la oportuna escritura pública de compraventa, en la que se pondrá el importe de la venta, y esta escritura deberá liquidar el ITPAJD en la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, para poder ser inscrita en el registro de la propiedad.

Si el valor que se pone de venta en dicha compraventa es inferior al establecido según el cálculo del valor catastral por el coeficiente, la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma, durante los siguientes cuatro años desde la liquidación, podrá girarle una liquidación complementaria por la diferencia entre el valor declarado y el valor establecido según el referido calculo.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.