Si el banco embarga el piso a un vecino, ¿debe pagar sus deudas a la comunidad?

Hay un vecino en mi bloque que debe 10.328 euros que corresponden a la cuota de la comunidad y los gastos correspondientes a su parte de la reforma de la ITE del edificio. Este propietario tiene una deuda con un banco que se ha quedado con la titularidad del piso. La deuda está reconocida judicialmente. ¿Está obligada esta entidad a saldar la deuda con la comunidad de vecinos?

Si el banco se ha adjudicado el piso del comunero moroso, bien mediante un procedimiento hipotecario o por subasta en un procedimiento de ejecución de títulos no judiciales -como consecuencia del impago de un préstamo, por ejemplo-, la responsabilidad del banco frente a la comunidad por el impago de las cantidades adeudadas para el sostenimiento de los gastos generales se extiende al pago de los gastos del año en el que se lo adjudique más los derivados de los tres años anteriores, artículo 9, 1 letra e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta extensión a los tres años anteriores ha sido introducida por la reforma de la LPH, en vigor desde el 27 de junio de 2013.

Si la adjudicación del piso por el banco fue antes de esa fecha, solo responderá del pago de la anualidad en la que se lo hubiese adjudicado y la del año anterior. Además, a partir de ese momento, será el banco, como propietario del inmueble, el obligado a soportar los gastos de la comunidad de propietarios, en función de su cuota de participación establecida en los estatutos de la comunidad.

Otra cosa que debe tener en cuenta es que si el banco transmite la titularidad a un tercero, debe comunicar dicho cambio a la comunidad de propietarios, ya que de lo contrario responderá solidariamente con el nuevo propietario de los gastos.

En estos casos, lo recomendable es enviarle una carta al banco, y si no paga la deuda en un plazo breve, convocar junta de propietarios y acordar demandar al banco, para lo que se deberá certificar la deuda por el administrador de fincas y, posteriormente, presentar un juicio monitorio que se presenta ante el juzgado de primera instancia del partido judicial donde radique la finca.

Venta de una vivienda habitual en usufructo

Queremos vender nuestra vivienda habitual. Se compró en el año 2001. Mi madre, de 87 años, tiene el usufructo de la misma. Yo tengo la nuda propiedad, 58 años y una minusvalía del 53%. Vendemos porque necesitamos una mejora en nuestra situación económica. ¿Tenemos que reinvertir en otra vivienda? Si es así, ¿qué cantidad?

En primer lugar, habría que descontar del importe que se obtenga de la venta la valoración del usufructo vitalicio que ostenta su madre.

La valoración del usufructo vitalicio depende de la edad del usufructuario. En su caso, como indica, si su madre tiene 87 años en el momento de la venta, el valor saldrá de restar esa edad (87 años) a 89, lo que daría dos años. Esto supondría un 2%, pero la ley indica que el valor del usufructo vitalicio no puede ser superior al 70% del valor del bien, ni inferior al 10%, valoración mínima del usufructo vitalicio, por lo que en este caso siempre seria valorado el usufructo de su madre en un 10% del valor del inmueble.

Dicho esto, decirle que la ganancia obtenida por su madre con ocasión de la venta, que vendría determinada por el 10% del valor de la misma, no tributaría en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que al ser su madre mayor de 65 años y transmitir la vivienda habitual, dicha ganancia está exenta.

Con respecto al 90% restante de la ganancia que se obtenga con ocasión de la venta, que le correspondería a usted al ser la titular de la nuda propiedad, indicarle que el hecho de que tenga reconocida una minusvalía del 53% no conlleva ninguna deducción con respecto a la ganancia obtenida con ocasión de la venta, por lo que deberá destinar el 90% del importe obtenido por la venta a la adquisición de otra vivienda para de esa manera poder acogerse a la deducción por reinversión.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:

1.- Cuando la vivienda que se transmite constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

2.- Cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de ser vivienda habitual por haber trasladado el contribuyente su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a su adquisición.

En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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