¿Puede subrogarse mi inquilino a mi hipoteca y adquirir así la vivienda?

Tengo una vivienda en alquiler y quiero vendérsela a mi actual inquilino. ¿Puede este subrogarse a mi hipoteca en las mismas condiciones que yo y adquirir así la propiedad?

La Ley Hipotecaria y el Código Civil facultan al vendedor de una vivienda gravada con una carga hipotecaria a transmitirla con la misma y subrogarse así el comprador en el préstamo con las mismas condiciones que tuviera el vendedor.

Ello supone, efectivamente, que si el arrendatario compra la vivienda, y en lugar de satisfacer el precio al contado, lo que permitiría cancelar el préstamo hipotecario, la adquiere con la obligación de hacerse cargo de la hipoteca, asume en ese acto todos los derechos y obligaciones que deriven de la misma, colocándose en la misma posición que tenía el vendedor en la hipoteca en el momento de la compraventa.

Como quiera que la entidad bancaria es con la que se suscribe el préstamo, esta ha de aceptar el cambio de deudor, puesto que siendo la acreedora de la hipoteca, está facultada para aceptar o rechazar a quien se subrogue en esta.

Sin embargo, la facultad del banco acreedor queda circunscrita a la aceptación o rechazo del comprador subrogado, puesto que la inclusión de nuevas condiciones en la hipoteca supondría una mala práctica bancaria, así como el cobro de comisiones por conceptos ya satisfechos.

Vender el piso de la suegra de 93 años

Mi suegra de 93 años está en una residencia desde hace meses. Es viuda. Su piso está en pésimo estado, pero nos tememos que si se vende, aunque sea por poco, los impuestos serán importantes. Es un piso con más de 50 años. Qué sería más interesante, ¿venderlo ahora o una vez lo hereden sus hijos?

A día de hoy, en la localidad de Madrid como ejemplo, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99%, por lo que tanto si su suegra dona en vida como si lo heredan sus hijos, esa transmisión estaría prácticamente exenta de tributación.

El beneficio que puede reportar fiscalmente vender ahora o tras el fallecimiento del titular del piso depende del lugar de residencia, tanto del causante como de los herederos, del grado de parentesco, de la edad del heredero o del tipo de bienes que reciban. Además, algunas comunidades tienen deducciones en el caso de las viviendas.

Por ello, una respuesta más precisa depende fundamentalmente de dos factores: de las circunstancias de las partes y su comunidad autónoma de residencia, así como del momento en el que se produzca el acto de disposición y la legislación vigente en ese momento, ya que la regulación fiscal se reforma de forma muy asidua, y pueden cambiar tanto la bonificación que se aplique a un impuesto como las características con que se grave y a qué sujetos.

En el caso de la venta del inmueble, dado que la titular es mayor de 65 años, estaría exenta del pago de la plusvalía que se generara con la compraventa, lo que en función de la edad de los herederos, podría ser interesante para no hacer frente a dicho impuesto, y, según el lugar de residencia, heredarían el importe que se recibiera con la compraventa prácticamente exento del impuesto de sucesiones.

*Eva Rodríguez Quejido, socia de VAbogados, para idealista.com/news.

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