En la venta de un piso de segunda mano, ¿quién tiene que pagar la plusvalía?

Al comprar un piso de segunda mano, tengo entendido que el vendedor es quien debe abonar el ITPVN, también llamado plusvalía. Antaño, el vendedor solía pactar con el comprador que fuese este quien lo abonase. ¿Cómo está la situación actualmente? Y si es el vendedor quien lo abona, ¿qué impuestos tiene que afrontar el comprador?

Efectivamente, como indica, en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo del mismo es el vendedor. Este es un impuesto cedido a los ayuntamientos y grava el incremento del valor del suelo, por lo que el valor que se tiene en cuenta para liquidarlo es el del suelo, no el del conjunto del inmueble.

Este valor viene determinado en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), donde se desglosa el valor catastral de la finca en suelo y construcción. Las partes tienen la libertad de pactar el pago del mismo pero, a falta de pacto, la obligación es del vendedor.

Con respecto a los impuestos que debe abonar el comprador, tratándose de una vivienda de segunda mano, el impuesto a abonar será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas, por lo que depende de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Además, lo habitual es que el comprador tenga que acarrear con los gastos de la correspondiente escritura pública (notario) y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Venta de una oficina por jubilación

En el caso de la venta por jubilación de una oficina que fue despacho profesional habitual durante muchos años, ¿existe alguna exención?

A partir del 1 de enero de 2015, se ha introducido una reforma fiscal que afecta a los supuestos de exención por reinversión, que afecta solo a las personas mayores de 65 años, regulado por el Real Decreto 633/15 (modificación del artículo 42, del RD 439/2007), y que establece lo siguiente:

Desde 2015 se permite que las ganancias patrimoniales obtenidas por la trasmisión de elementos patrimoniales, muebles o inmuebles, de los mayores de 65 años queden exentas de IRPF, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones:

- Que el importe total se utilice para constituir una renta vitalicia.

- Que el plazo no supere los seis meses desde la fecha de la venta. Debiendo invertir todo el importe obtenido (una vez descontados los gastos).

- Que el contrato de renta vitalicia se realice entre el beneficiario, que deberá ser el contribuyente, y una entidad aseguradora, a la que habrá que comunicar la intención del beneficiario de acogerse a esta exención. No olvide que además de comunicárselo a la aseguradora, también deberá reflejar la venta en la declaración de la renta de ese año, aunque esté exenta por reinversión.

- Que la renta vitalicia tenga una periodicidad igual o inferior al año, y que comience a percibirse en el plazo de un año desde su constitución, y el importe anual de las rentas no decrezca en más de un 5% respecto al año anterior.

- La cantidad a reinvertir, que podrá acogerse a la exención, no podrá superar los 240.000 euros.

Conviene precisar que esta reforma no afecta a la exención por la venta de la vivienda habitual de las personas mayores de 65 años, que se mantiene vigente.

Dicho esto, en su caso habría que saber si cumple los requisitos y deberá tener en cuenta la limitación de la cantidad a reinvertir, que no podrá ser superior a los 240.000 euros, por lo que toda cantidad obtenida de la venta y que supere esos 240.000 euros no se podrá acoger a la exención y deberá tributar en su Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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