¿Puedo desgravarme la hipoteca de un piso que tengo alquilado?

Tengo un piso en alquiler sobre el que recae una hipoteca, ¿puedo desgravarme?

Entendiendo que la vivienda es de su propiedad y la tiene arrendada, por tanto, no cabría deducción en el Impuesto de las Personas Físicas (IRPF), ya que la misma no tiene la condición de ser su vivienda habitual, único supuesto contemplado por la ley para deducirse por la hipoteca que grava la referida vivienda.

Lo que sí debe tener en cuenta si tiene arrendada dicha vivienda es que consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario todos los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles de naturaleza rústica o urbana, o derechos reales que recaen sobre los mismos, no afectos a actividades económicas, que se derivan del arrendamiento.

La Ley del IRPF únicamente incluye dentro de los rendimientos del capital inmobiliario los derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades sobre bienes inmuebles, incluyendo dentro de este concepto los derechos reales de naturaleza inmobiliaria. Por el contrario, la renta derivada de los inmuebles propios no arrendados o subarrendados se califica como rentas inmobiliarias imputadas.

Los rendimientos netos del capital inmobiliario se determinan por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos necesarios para su obtención, con la limitación que señalaré más adelante. Se computan como rendimientos o ingresos íntegros el importe que, por todos los conceptos, se reciba del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Los gastos que pueden restarse de los ingresos íntegros para determinar el rendimiento neto son todos los necesarios para la obtención de aquellos, incluida la amortización de los inmuebles.

En relación con el importe máximo de los gastos fiscalmente deducibles, hay que tener en cuenta que el importe total a deducir de los gastos por intereses, financiación y reparación y conservación no puede exceder conjuntamente, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

Lo anterior determina que el rendimiento neto no pueda ser negativo por la deducción de los intereses y de los gastos de reparación o conservación exclusivamente, pero sí puede serlo por la deducción de otros gastos, unidos o no a los intereses.

Los arrendadores de bienes inmuebles destinados a vivienda por sus arrendatarios tienen derecho a reducir el rendimiento neto en un 60%. Desde el 1-1-2015, esta reducción solo es aplicable respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando se trate de rendimientos negativos o de rendimientos positivos que sean descubiertos por la Administración.

El rendimiento neto mínimo a considerar, que como tal regla de valoración, no admite prueba en contrario, es el resultado de aplicar el 2% (o el 1,1% si el valor catastral está revisado) al valor catastral del inmueble o, en general, al que resultaría de aplicar las reglas propias de la imputación de rentas inmobiliarias. No admite la deducción de ningún gasto.

Venta de un piso heredado

En 2015 vendí un piso heredado y me ha generado pérdida de patrimonio. ¿Cómo debo declararlo?, ¿en qué casilla tengo que indicar esta pérdida?

En primer lugar, habrá que determinar si efectivamente se ha producido la minusvalía o pérdida patrimonial. De esta forma, si el precio de compra supera al de venta, existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Hay que tener en cuenta que en el precio de adquisición se incluyen los impuestos abonados en la compra y las mejoras realizadas en el inmueble. En el de venta también computan los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar.

Para ello es importante saber que el precio de venta se ajusta al precio del inmueble según los criterios de valoración de Hacienda, ya que de lo contrario esta podría revisar dicha venta y aplicar un precio que igual ya no produce la pérdida patrimonial.

Dicho esto, si efectivamente se le ha producido una minusvalía en la venta, esta no debe tributar en el IRPF. Debe tener en cuenta que la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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