Tengo dos viviendas con dos hipotecas que no me desgravan, ¿cómo debo declararlo?

Tengo dos viviendas y las dos con hipotecas. Una la utilizo de manera vacacional y la otra como vivienda habitual. Si tengo las dos viviendas hipotecadas y no me desgravan, ¿cómo debo hacer la declaración?, ¿generaría imputación de renta inmobiliaria?

La vivienda habitual nunca genera una imputación de renta inmobiliaria a los efectos del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la vivienda vacacional, o segunda vivienda, sí.

La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles cumplan los siguientes requisitos:

1. Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.

2. Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

3. Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.

4. Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.

5. Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:

1. Con carácter general se aplicará el 2 por 100 sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

2. El 1,1 por 100 para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

3. Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1 por 100 se aplicará sobre el 50 por 100 del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Cuando un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período.

En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2 por 100 o 1,1 por 100, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento.

Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.

Compra de una vivienda a reformar

He vendido un piso por 300.000 euros y voy a comprar otro de segunda mano por 180.000 euros, pero hay que arreglar los baños y las cañerías, ya que está en un estado lamentable. Calculo que el arreglo supondrá unos 20.000 euros. ¿Estos gastos se pueden añadir al valor de compra como costes de inversión y mejora, para reducir la ganancia patrimonial?

Dichos gastos no reducen la ganancia patrimonial. Lo que sí que se puede aplicar es la deducción por reinversión. Se excluyen de gravamen las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, nueva o usada, y se cumplan determinadas condiciones. Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia. Y lo que debes transmitir debe ser tu vivienda habitual: Así, se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.

No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas.

La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen. El tiempo se computa de fecha a fecha.

Si inicialmente se acoge a este supuesto deberá declarar la ganancia que le corresponda en la declaración de la renta de año de la transmisión y acogerse a este supuesto de exención por reinversión. Si transcurrido el plazo de 2 años no ha reinvertido, es decir, no ha cumplido una de las condiciones, la parte de la ganancia que corresponda quedará sujeta y no exenta.

En tal caso, deberá imputar la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, que se ha de presentar en el plazo que media entre la fecha en que se incumplieran las condiciones y el final del plazo de presentación de declaraciones por el impuesto correspondiente al período impositivo en el que se incumplan las condiciones.

En cuanto al cálculo de la ganancia en la venta, del valor de venta por el que la enajenación se efectúe se han de deducir los gastos y tributos inherentes a la misma cuando resulten satisfechos por el transmitente. El importe total del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (impuesto municipal de plusvalía), correspondiente al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por él.

La norma remite a los gastos y tributos que hayan sido satisfechos por el transmitente (por ejemplo; honorarios del notario, comisión del agente de la propiedad, etc.). El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

+ Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso , su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.

+ Coste inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.

+ Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.

- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición

Por lo tanto, el IVA y los gastos de escrituración que tuviera en su día incrementarán el precio de compra, pero los intereses, en ningún caso.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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