¿Puedo poner a nombre de mis hijos una casa que compro y pago yo?

Quisiera saber si puedo poner a mis tres hijos mayores de edad como titulares de una vivienda que compro yo y cuya hipoteca contrato y asumo yo.

La propuesta que usted plantea se puede llevar a cabo. No obstante, es importante analizar las consecuencias fiscales que pueda tener la operación. De cara a elegir la opción que más convenga, pasamos a exponer cuatro posibilidades:

1.- Llevar a cabo la compra de la vivienda por su parte, incluida la hipoteca, y posteriormente donársela a sus hijos.

2.- Donar el dinero a sus hijos y que sean ellos quienes efectúen la compra.

3.- Comprar la casa determinando en la propia escritura de compra-venta que usted tiene el usufructo vitalicio sobre la vivienda y sus hijos la propiedad, de manera que el día que usted fallezca se llevará a cabo la consolidación del pleno dominio.

4.- Comprar la vivienda y que sus hijos la hereden una vez usted fallezca.

Desde el punto de vista fiscal, la opción más ventajosa sería la cuarta, atendiendo a que solo se tendría que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) una vez se lleve a cabo el hecho imponible, esto es, el fallecimiento del causante (comprador). Este impuesto, al estar cedido a las comunidades autónomas, atiende a diferentes regulaciones; así, por ejemplo, en la Comunidad Autónoma de Madrid tiene una bonificación del 99%. Esta es la opción más económica, al tener que pagar impuestos solo en una ocasión, mientras que en el resto se tendrá que tributar en cada acto.

No obstante, si su deseo es que desde un principio la titularidad sea de sus hijos, se podría llevar a cabo la primera opción, en cuyo caso tendrá que hacer dos trámites de notario y registro (primero la compra y luego la donación), teniendo que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP y AJD) por el comprador al tiempo de la adquisición y, posteriormente, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) que tendrá que abonar el donatario. Recordemos que este último impuesto sobre la donación también está bonificado al 99% en muchas comunidades autónomas, como vuelve a ser el caso de la Comunidad de Madrid.

Además, deberá tener en cuenta que aunque usted como comprador no tributará por el ISyD, su patrimonio se puede ver afectado, generándose así una plusvalía que se reflejará en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), y que se medirá como la diferencia entre el precio de adquisición de la vivienda y el valor que se determine a la hora de realizar la donación. Si existe tal diferencia, ustedes deberán tributar como ganancia patrimonial, lo que supone un tipo de entre el 19% y el 21%, dependiendo de la región en la que residan y del importe total de la valoración.

Vivienda en herencia

Mis padres han fallecido, dejando la vivienda a sus hijos por partes iguales. Para vender la misma, ¿es necesario escriturar el piso a nombre de todos los hijos, o se puede poner directamente a nombre de los futuros compradores, aportando las últimas voluntades?

En el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, se recoge el principio de tracto sucesivo, que se entiende como aquel principio registral por virtud del cual se exige que el historial jurídico de cada finca figure en el registro con solución de continuidad.

El tracto sucesivo consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la anterior.

Exigiéndose que cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión. Es un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la anterior.

Por ello, para poder llevar a cabo la venta del inmueble, primero se deberá llevar a cabo la liquidación y correspondiente adjudicación de la herencia, y una vez conste inscrita la finca a nombre de los hijos y herederos, se podrá realizar la venta y posterior inscripción en el correspondiente registro de los nuevos compradores. En caso contrario, no estaríamos respetando los términos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico.

*Ángela Gómez Alonso y Paula Teresa Lanza, abogadas de VAbogados, para idealista.com/news.

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